부동산학개론
이 포스트는 부동산학 개론 개념 정리 시리즈입니다. 앞으로 중개사 시험의 1차 과목인 부동산학개론(학개론)의 논점에 대해 하나씩 정리해두려 합니다. 학개론의 경우 기출을 통하여 분석된 논점이 60개 정도로 알려져 있습니다. 상당히 많지만 논점의 숫자만 따지면 민법이 더 많고 어렵기 때문에(학습을 하지 않으면 손댈 수 없는 문제들이다) 수험생을로써 그 정도는 감수할 수 있는 부분인 것 같습니다.
한 가지 주의할 점은 개념 정리의 목적은 어디까지나 기출문제를 풀기 위해서 입니다. 전문 자격시험은 공부를 잘하는 사람이 잘한다기 보다는 시험의 스킬적인 것을 많이 알아야 합니다. 학술적인 연구는 학문의 전당(대학 등)에서 이루어지는 것이니 자격 시험과는 제대로 구분할 필요가 있습니다. 물론 학문의 연구자라면 시험도 잘 보겠지요. 하지만 대중적인 사례들과 경험칙으로 봤을 때 꼭 그렇지는 않습니다.
해서 시험의 스킬 위주로 정리해 나갑니다. 중개사 시험이라 해도 국가 자격 시험으로 난이도가 있는 시험에 속합니다. 100점을 위한 시험 준비라는 것은 있지도 않겠고 효율이 떨어지는 일이지요. 학원의 커리큘럼에서는 보통 1년 과정에 80점 정도를 목표로 하는 것 같습니다. 좀 더 잘하는 사람은 90점도 맞는다 하는데 이게 경제학의 한 분야로도 볼 수 있어서 인문계 쪽 대학을 나와 관련 실무를 한 사람들에게는 유리할 수 있습니다. 부동산은 경제 공부이고 실전이기도 하니까 어느 정도 베이스가 있는 사람은 빠르게 적응할 수 있을 겁니다.
복합개념의 부동산
첫번째 논점은 복합개념의 부동산에서 시작합니다. 대부분 학개론의 시작단계에서 비슷하게 설명하는 주제로 강사에 따라 ‘부동산학이 무엇이냐?’ 부터 시작하기도 하는데요. 너무 추상적이고 그냥 복합개념의 부동산 부터 시작하는게 무난하다고 합니다.
복합개념 이라는 것 부터가 거슬리게 들릴 수 있는데 반대개념은 순수과학입니다. 부동산학이 순수 물리학이나 수학과는 어울리지 않을테고 따라서 이과도 아닙니다만, 또 실제 세계의 공간을 다루는 부동산의 측면에는 이과적인 요소도 들어있습니다(지적법, 건축법 등) 이런 부동산학에 대해서 여러가지로 이름을 붙여 줄 수 있겠습니다만, 응용과학, 종합과학, 사회과학… 등의 분류가 가능합니다. 이렇게 문어발 식으로 개념을 확장하다 보면 어떻게 시험에 대응하냐? 라는 문제가 생기는데요. 그것이 이제 도식이 나옵니다.
복합개념의 부동산을 도식화 하면 아래와 같습니다. 이것을 바탕으로 세부 개념을 좀 더 학습하면 기출문제를 풀 수 있게 됩니다.
복합개념의 부동산
이 전체 개념을 묶는 것이 복합개념의 부동산입니다. 그냥 부동산이라고 하지 않는 이유는 그것만으로는 소통이 쉽지 않기 때문이지요. 이렇게 생각하면 됩니다.
경제적 측면
경제 뉴스에서 언급하는 부동산은 주로 부동산의 경제적 측면입니다. 부동산은 국가의 중요한 자산, 자본, 생산요소 그리고 소비재가 됩니다.
국가라는 것은 어떻게 이루어져 있지요? 땅으로 경계가 지어져 있습니다. 주권이 미치는 것이 국토이고 그 국토가 바로 국가의 자산입니다. 만일 외국의 정부가 마음대로 서울의 토지를 사용한다면? 말이 안되는 거지요.
물론 자본주의 사회에서는 국가 뿐 아니라 개인들이 땅을 소유할 수 있고 땅을 통해 소득을 얻으며 세금을 내는 기반이 됩니다. 즉 부동산은 경제적 활동을 할 수 있는 자본입니다.
땅이 있어서 공장을 지을 수 있고 장사를 할 수 있으니 생산요소가 됩니다.
소비재라는 것은 조금 생소할 수 있는데 건설사가 신규 아파트를 지어 분양해서 광고를 하면 매수자들이 계약을 맺고 입주를 하는 과정을 보면, 이것이 부동산이 소비재로써 매매되는 모습입니다.
부동산에 관심이 있다면 경제학을 잘 모르더라도 경제 뉴스 쯤은 관심을 가지고 보게 됩니다. 이 경제 뉴스에서 부동산을 다룰 때 나오는 많은 용어들이 경제적 측면에서 나옵니다. 경제 용어가 또 워낙 많기 때문에 수험생 입장에서는 위에 도식에 있는 기출항목들에 대해 정리를 해두면 상식선에서 문제를 풀 수 있습니다.
복합개념의 부동산에서 세부로 들어가면 유형적 측면과 무형적 측면이 있습니다. 세부적으로 봐보겠습니다.
유형적 측면
유형적 측면은 말 그대로 형태가 있습니다. 형태는 부동산의 물리적 특성을 가리킵니다. 부동산이란 우리가 살고 있는 지구 위에 어떤 공간에 있습니다. 그리고 그 공간은 위치를 가집니다. 지도상에서의 위치라고도 할 수 있겠지요. (세부적인 위치 지정에 대해서는 지적법에서 다룬다) 위치가 있으면 주변의 환경이 있겠네요. 환경은 그 부동산을 둘러싼 이웃들에 대한 것입니다. 마지막으로 자연은 그 부동산이 있는 자연을 말합니다. 평지가 될 수도 있고 산지가 될 수도 있고 또는 해안가가 될 수도 있습니다.
이건 추상적인 정의니까 구체적으로 한번 만들어 보지요. 우리 집이 송파구에 있는 멋진 주상복합 아파트의 13층이라고 하고 하나씩 확인해봅니다. 먼저 위치는 대한민국 서울시 송파구의 한 아파트입니다. 공간은 이 아파트의 전체는 아니니까 13층의 전용면적입니다. 이 아파트 주변에는 학교가 있고 마트, 병원 등 근린시설 들이 갖춰져 있어서 편리한 환경입니다. 이 아파트의 서쪽으로 탄천이 흐르고 북쪽으로는 한강이 흐르고 있는 자연이 있습니다.
이것은 한가지 예로 학습자 각자가 잘 아는 부동산의 유형적 측면을 한번 분석해 본다면 절대 잊을 수 없을 겁니다.
유형적 측면을 물리적 측면이라고 하며 기술적 측면이라고도 합니다. 시험에는 물리적, 기술적인 용어가 키워드입니다. 이것을 무형적 측면의 두가지 측면과 함께 암기하면 됩니다.
무형적 측면
무형적 측면에는 위에서 설명한 경제적 측면과 법률적 측면이 있습니다. 이들을 무형적 측면이라고 부르는 이유는 눈에 안보이거나 형태가 없기 때문입니다. 우리가 이것이 뭔지를 정의할 수는 있겠지요. 추상적으로요. 하지만 기술적 측면의 공간, 위치, 환경, 자연과 같이 구체적으로 우리 눈에 보이지는 않습니다.
경제적 측면은 시장에 대한 이야기니까 수요와 공급 이런게 나오는데 눈에는 안보이지요? 그래프를 그리거나 수학적 검증을 통해서 아항- 그런 것이 있다~ 고는 알 수 있지만 수요가 눈에 보이거나 공급을 손에 잡을 수 있는 것은 아닙니다. (그래서 경제학이 어렵고 학개론의 수요와 공급 파트도 어려움;;;)
다음은 법률적 측면입니다.
법률적 측면
법률적 측면은 민법에서 정의해주고 있습니다. 제99조 1항 토지 및 그 정착물이 부동산입니다. 그 외는 다 동산입니다.
여기서 토지는 뭔지 알겠지요? 이것도 학개론과 민법에는 약간의 차이가 있습니다만, 그것보다는 여기서 법률이 다루는 부동산이 무엇인가를 이해할 필요가 있습니다.
법조문에 나와있는 부동산을 협의(좁은 의미)의 부동산이라고 합니다. 민법에서 부동산을 분명히 정의하는 것은 공시방법의 차이 때문입니다. 즉 부동산은 등기 혹은 등록의 방법으로 공시를 하게 되있습니다. 반면동산은 공시 방법이 점유지요. (물권법) 등기와 등록을 하면 좋은게 이 물건(부동산은 물건이다)의 소유권을 풀로 활용할 수 있습니다. 민법 파트에서 배우는데 등기를 하면 부동산에 저당권을 설정해서 대출을 받는 등 채권을 만들 수 있습니다.
점점 학개론에 민법이 섞여서 설명이 복잡해지는데… 이런 내용 몰라도 부동산의 개념을 확대할 필요가 있기 때문에 광의의 부동산에 준부동산을 포함시킵니다. 예를 들어 비행기, 선박 등의 동산을 준부동산 개념에 적용하면 저당도 잡을 수 있고 여러가지 법적 활용이 가능합니다. 따라서 법률은 최대 광의의 부동산 범위로 협의의 부동산과 준부동산을 포함합니다.
요약 / 포인트
복합개념의 부동산은 법률적 측면, 경제적 측면, 기술적 측면을 포함합니다. 암기 코드는 다음과 같습니다.
- 복합개념의 부동산 -> 법.경.기
이거는 그림 자체로 외워도 상관은 없는데 세부 사항에 대해 이해도가 높아질 수록 자동으로 머리에 개념이 박히니까 이 파트의 교과서를 정독하거나 강의 설명을 잘 듣고 이해하면 좋습니다.
이것으로 첫번째 학개론 정리를 마칩니다. 내용이 많이 부족하지만 앞으로 좀 더 신경써서 포스팅 하도록 하겠습니다~
