부동산학개론 개념 정리 2
2번 포스트의 잡설
*내용만 보실 분은 잡설은 건너 뛰어도 됩니다.
첫번째 포스트에서는 복합개념의 부동산의 정의 부터 봤는데 다소 학문적인 접근입니다. 이게 과목이 부동산학개론이라서 학문적인 내용을 공부해야 하는데 더 중요한 것은 시험에 패스하는 것 입니다. 여기서 약간의 딜레마라던가 현타를 느낄 수 있지요.
대부분 자격증 시험에서 한개 정도의 개론 혹은 원론이 나오는데 학문적인 접근보다는 객관식 찍기에 달인이 되야 좋은 점수를 받는데 그럼 이것은 어떻게 공부해야 하는가? – 라는 근본적인 의문이 생깁니다. 예를 들어 전기에 관한 이론은 전혀 몰라도 스킬을 배우면 전기의 문제를 잘 풀 수 있습니다. 부동산에 있어서도 학문적 배경이 얕아도 부동산 문제를 풀 수 있다는 말입니다.
당연한 이야기지만 실적을 중시하는 학원의 강사들은 스킬적인 향상을 우선시 합니다. 특히 학원 수강 시간이 짧을 수록 더욱 스킬만 가르쳐 줄 수 밖에 없습니다. 부동산중개사도 1년 코스를 들으면 입문단계에서 어느정도 깊이있는 강의를 하는 강사도 있습니다. 전체 1년 코스에서 2개월 단위로 돌아가는데 막바지로 갈수록 스킬적으로 가기때문에 다 비슷해지는데 초반에는 이 강사의 재량에 차이가 있습니다. 교과목을 접근하는 방식에서 생각보다 차이가 크기 때문에 수험생들은 초반의 샘플 강의를 다양하게 들어보고 자기에게 적합한 강사를 선택하는 것도 좋은 방법입니다. 수험 공부에서 초반의 예열도 상당히 중요한 부분입니다. 좋은 강사의 강의를 듣고 적응이 빠르다면 중반 이후에 더 빨리 치고 나갈 수 있게 되지요.
2번 포스트의 잡설은 이 정도로 하겠습니다. 어차피 개념정리는 어디에서나 볼 수 있는 다 똑같은 지식인지라 양념적인 이야기를 해봤습니다. 이게 시리즈 포스트는 뒤로 갈수록 말이 필요없어지는 거라 초반에 이런 잡설을 많이 하게 됩니다.
토지의 용어 (학개론)
토지의 용어는 종류가 무척 다양합니다. 시작부터 모든 토지의 용어를 줄줄 외우는 것은 별소용이 없으니까 처음에는 기본적인 용어부터 나옵니다.
참고로 학개론의 토지와 지적법의 지목은 다른 것 입니다. 이것도 처음에 잘 구분하지 않으면 헷갈릴 수가 있습니다.
먼저 학개론의 토지 용어들입니다.
택지와 부지
택지(宅地) : 주거·상업·공업용지 등의 용도로 이용되고 있거나 이용목적으로 조성된 토지
부지(敷地) : 일정한 용도로 제공되는 바닥토지에 사용되는 포괄적인 용어로 건축 가능한 토지와 건축 불가능한 토지를 모두 포함
- 택지는 주상공에 가리지 않고 건물을 지어서 이용할 용도의 토지입니다.
- 부지는 흔히 사용하는 공장부지, 아파트부지, 건물부지, 도로부지 등 바닥토지를 말합니다. 땅의 용도를 잘 모르겠으면 대략 OO부지라고 하면 맞습니다.
필지와 획지
필지(筆地) : 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률상 하나의 지번이 붙은 공부상 토지의 등록단위
획지(劃地) : 다른 토지와 구별되는 것으로 가격수준이 비슷한 일단의 토지
- 필지는 등기의 단위로 지적장부(토지대장 등)과 등기부에 등록됩니다. 토지를 산다는 것은 필지를 산다는 말과도 같지요. 토지를 법적으로 분할할 때 분필, 합병할 때 합필이라고도 합니다.
- 획지는 주로 감정평가에서 사용되는 용어입니다. 주변의 시세를 기준으로 토지의 가격을 평가해야 하니까 그 토지들을 획지라고 합니다.
후보지와 이행지
후보지(候補地) : 택지지역, 농지지역, 임지지역 상호 간에 다른 지역 으로 전환되고 있는 지역의 토지
이행지(移行地) : 택지지역(주거·상업·공업지), 농지지역(전·답·과수원), 임지지역(용재림·신탄림) 내에서 지역 간 용도변경이 진행되고 있는 토지
- 후보지는 대분류 이행지는 소분류라고 보면 이해가 쉽습니다. 후보지에서 보면 임지 -> 농지 -> 택지로 개발되는 방향성이 있습니다. 개인이 토지를 소유하는 목적이 땅은 그냥 놀리는데 있지 않지요. 최종적으로 뭔가 공작물을 만들고 건물을 올려야 그 땅의 가치가 높아집니다. 농사를 짓던 농지지역이 개발되어 택지지역으로 바뀌는 것은 정부의 개발계획에 의해 갑자기 되기도 하겠지만 대부분은 도시화로 인해 경계선에서 점차 농지들에 건물이 올라가고 택지로 바뀝니다. 이런 지역의 토지를 택지 후보지라고 합니다. 엄청난 지가 상승이 따르기 때문에 토지 투자자들에게 중요한 개념입니다.
- 이행지는 택지지역 내에서 용도가 바뀌고 있는 토지입니다. 여기서도 다른 것 보다 주상공을 봐야겠지요. 가장 가치가 높은 토지는 상업 이행지가 됩니다. (셋 중에 용적률이 가장 높다)
맹지
맹지(盲地) : 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 어떤 접속면도 갖지 못하는 토지(맹지감가)
- 맹지는 도로에 접속이 안된 토지입니다. 당연히 땅값이 낮겠지요. 무엇보다 맹지에는 건축을 할 수 없기 때문에 맹지감가가 있습니다. 도로를 가려면 남의 땅을 거쳐야 하는 땅인 경우가 많은데 만일 맹지에 도로가 연결되면 가격이 바로 올라갑니다. 도로에 연결시키려면 승역지의 주인에게 지역권을 설정 받거나 도로까지의 땅을 매수해서 합필하는 방법 등이 있습니다. (승역지 주인을 잘 설득해야 한다)
- 맹지같이 생겼는데 도로가 연결되있는 자루형 토지라는 것도 있습니다.
나지와 건부지
나지(裸地) : 토지에 건물이나 그 밖의 정착물이 없고, 지상권 등 토지의 사용수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 아니한 토지 (나지이면서 지목이 대(垈)인 토지 : 나대지)
건부지(建附地) : 건물 등의 용도에 제공되고 있는 부지(건부감가가 일반적)
- ‘나지 > 건부지’ 의 공식이 일반적입니다. 건물이 있는 부지는 용도의 다양성에 제한을 받기 때문에 건부감가가 일어납니다. (건물의 가치는 별개인 토지의 비교) 나지가 사법상 권리가 설정되어 있지 않지만 여전히 공법의 제한은 받습니다. (당연하다)
공지(건폐율)
공지(空地) : 건폐율·용적률 등의 제한 때문에 한 필지 내에 비워둔 토지, 건폐율이 강화될수록 공지면적이 넓어진다.
- 공지 개념이 건폐율을 이해하는데 핵심입니다. 공지면적은 건폐율에 따라 토지에 건물을 짓고 남은 면적입니다. 예를 들어 국토계획법에서 상업지역의 건폐율은 90%입니다. 그말은 10%가 공지라는 뜻입니다. 녹지지역은 20%이고 80%가 공지입니다. 사람들이 상업지역을 걸을 때와 녹지지역을 걸을 때 주변경관이 완전히 다를 것이고 교통량이나 사람들의 밀집도 이런 것들이 전혀 다르게 됩니다. 국가가 건폐율 규제를 하는 것은 공지를 계획하는 것과 같습니다.
소지, 법지
소지(素地) : 대지 등으로 개발되기 이전의 자연 상태로서의 토지
법지(法地) : 사적소유권은 인정되지만 활용 실익이 적은 토지
- 법지는 소유권은 있으나 활용이 안되는 토지입니다. 주로 경사면 땅에 개발이 불가능할 땅들에 해당합니다.
빈지 포락지 선하지
빈지(濱地) : 활용실익은 있지만 사적소유권이 인정되지 않는 바다와 육지사이의 해변 토지(공유수면관리법상 바닷가)
포락지(浦落地) : 과거에는 소유권이 인정되는 전·답 등이었으나, 지반이 절토되어 무너져 내린 토지로 바다나 하천의 바닥토지로 변한 토지
선하지(線下地) : 고압선 아래의 토지로 보통 선하지 감가 발생
- 빈지는 바닷가를 말합니다. 바닷가는 특히 여름에 해수욕장이나 관광 등으로 유용하지요. 이곳은 여러가지 이유로 개인이 소유할 수 없습니다. (웬지 소유하면 안될 것 같다)
- 포락지는 하천 등의 침식에 의해 무너진 땅입니다. 땅이 물로 들어가 버렸으니까 측량도 안되고 이용도 안되겠네요. 포락지가 되면 그 땅 부분은 소유권이 사라집니다. 나중에 복구가 되면 소유권이 돌아오지만 한번 침식된 땅이 과연 자연적으로 복구될 확률이 얼마나 되는지는 모르겠네요.
- 선하지는 주로 송전탑 사이에 위치한 토지로 일반적으로 고압 전선 근처에는 전자파나 경관훼손 등 여러가지 안좋은 영향을 끼치기 때문에 감가가 있습니다. 쉽게 말해 송전탑 밑에 살려는 사람이 얼마나 될까요? (없음) 감가가 있는 땅은 부정적 해석이 됩니다.
공한지 유휴지 휴한지
공한지(空閑地): 주로 도시지역에 지가상승만을 기대하여 장기간 방치한 토지
유휴지(遊休地): 사용,수익되지 않고 묵히는 토지
휴한지(休閑地): 지력 회복을 위하여 한동안 경작을 않고 휴경하는 농경지
- 공한지는 투기적인 목적의 토지로 시세차익을 노리고 방치하는 토지입니다. 좋은 땅을 왜 놀리고 있는가 의문인데, 지난 수십년간 도시화로 인해서 토지 보상을 받거나 큰 시세차익을 얻은 케이스가 많기 때문에 이것을 노리고 몇년이고 방치할 수 있는 것 입니다. 소유주는 다른 본업이 있는 상태에서 땅을 방치해줘도 수년 혹은 수십년 뒤에 이득을 볼 것이다고 생각하고 기다릴 수 있습니다. 유료주차장 같은 용도로 쓰기도 합니다.
- 유휴지와 휴한지는 비교해서 봐야하는데 유휴지는 그냥 놀고 있는 땅, 휴한지는 휴경의 개념입니다. 한자어 쉴휴(休)가 공통이라 헷갈리는데 놀유(遊)가 들어간 유휴지가 말그대로 노는 땅이고 쉴휴와 한가할 한(閑)의 휴한지는 땅이 고생해서 경작물을 만들었으니 좀 쉬라는 개념입니다. 한자어가 좀 헷갈리는데 놀유(遊)자로 구분하면 됩니다.
법률의 지목
지목은 공간정보관리법과 공간정보관리법 시행령에 기준이 있습니다. 요거는 지적법 개념정리에서 자세히 다루겠습니다.
