LTV DTI DSR이란?
LTV DTI DSR 은 부동산 용어라기 보다는 은행에서 흔히 쓰는 금융용어입니다. 한번에 세가지의 용어를 동시에 이해하는 것은 어렵다는 것은 알고 있습니다만, 지금시점에 이 용어들을 따로 보는 것 보다 한꺼번에 통합으로 다가 이해하는게 길게 보면 기억이 날 겁니다. LTV DTI DSR 을 따로 배우고 나중에 보니 서로 연관이 되있더라 라고 하는 것은 비효율적이지요.
LTV
우선 실생활적인 측면에서 접근하면 이 용어들은 대부분 사람들이 다 경험했을거라 봅니다. 대출을 받으러갔을 때, 즉 부동산 대출을 받으러 은행에 가면 부동산의 가격 대비 얼마나 대출이 가능한가? – 의 문제입니다. 아주아주 쉽게 말하면 이겁니다.
고객: 나 아파트 살꺼야 대출 좀 해줘 은행: 그래서 얼마짜리 살건데? 고객: 5억짜리야.대출이 얼마나 나와? 은행: 5억짜리면 50% 해줄게 LTV가 50%로 5억의 부동산에 적용하면 2억5천만원을 대출받을 수 있다
LTV의 약자는 Loan-to-Value-Ratio 로 가치에 대한 대출 비율을 말합니다. 이것이 영어 원문에서 번역을 하도 여러가지로 해놔서 한글로 써놓으면 혼동하는 일이 종종 있습니다. 위키에서는 담보인정비율이라고 하는데 종목이 주택(아파트)이면 주택담보비율이라고도 하고 저당대부비율 등 다양한 용어가 난무합니다.
영어 교과서를 한국으로 도입할 때 받아들이는 학자에 따라서 용어가 변경되는 일이 종종 있는데 부동산학도 그런 것들이 꽤 있습니다. (현대 학문이 영어권을 통해 오기 때문에 발생하는 일) 때문에 조금 용어가 익숙해지기 전까지 이해도가 떨어질 수가 있습니다…만 암기 보다는 이해를 중심으로 가는게 학습적으로는 바람직하겠지요.
이러한 온갖 용어들이 번거롭다면 LTV(엘티비)로 말하면 가장 사람들이 이해하기가 쉽습니다. 뜻은 이 부동산에 얼마나 대출받을 수 있는가? – 지요.
이 블로그는 교과서가 아니니깐 여기서 한단계만 더 깊게 파고 들어보겠습니다. 왜 담보비율 비율일까요? 용어에 너무 집착하지 않고 사연을 보면 간단합니다. 5억짜리 아파트가 있습니다. 이것을 매수하는 고객은 근저당(저당)을 은행에 설정해줍니다. 그렇다면 2억5천만원을 빌리고 내돈 2억 5천만원만으로 5억짜리 집을 살 수 있습니다. 근데 은행은 거금 2억5천만원이나 빌려주니까 보증을 받아야 할겁니다. 고객이 돈을 못갚아도 상관없습니다. 저당권을 취득하면 고객이 원리금을 못갚는다고 판단할 때 은행은 이 아파트를 경매를 걸 수 있고 경매가 낙찰되면 근저당이 있는 은행빚부터 갚아줍니다. 즉 은행은 50%의 비율로는 죽었다 깨어나도 고객에게 대출해준 원금을 잃을 수 없습니다. (감정평가를 제대로 했다면)
은행이 LTV 담보비율을 120% 설정해줬다고 해봅니다. 부동산은 10억인데 12억을 대출? 이론상 그럴수도 있는 거지요. 부동산은 10억짜리를 살 때 10억만 들어가지 않습니다. 당장 취득세 및 세금이 종목에 따라 수천만원이 나가고, 또 임대가 목적이면 리모델링 비용이 들어갈 수 있습니다. 그걸 다 은행돈으로 할 수도 있겠지요. 하지만 LTV를 늘릴 수록 은행은 돈을 못받을 가능성이 커지고 이건 누구나 돈이 없어도 부동산을 살 수 있기 때문에 투기성 수요가 몰려 부동산 폭등이 일어날 수 있습니다.
우리가 역사속에서 봤듯이 부동산 폭등 뒤에는 아주아주 심각한 사회문제들이 따라오기 때문에 정부가 가만히 두고 보지 않지요. 부동산정책이라는 이름으로 수도없이 시행한 정책들이 많습니다. 그러나 경제학자들의 주장처럼 시장을 이길 수 인는 정부는 없으니까 또 무한의 도돌이표 순환입니다.
내 돈 안들이고 남의 돈으로 부동산을 살 수 있는 세상이면 좋겠으나 아직은 그 정도 세상은 아닌 것 같구요. LTV의 비율이라는 것도 그 안에서 적정 수준을 유지하고 있는 겁니다. 필자는 LTV 정책이 정치적인 문제라고는 보지 않지만 여튼 LTV를 정권이 바뀌면 그 정부의 입맛대로 주물럭 하는 것도 사실입니다. 다행인 것은 LTV는 대략 퉁쳐서 예측은 되지요. 어쨋든 LTV 90% 던 시절이 있었는데 지금은 그게 무의미하기 때문에 대출에 있어서 아주 큰 요인은 아닙니다. 쉽게 말해서 LTV를 100% ~200% 로 해줘도 본인 소득이 낮으면 소용이 없습니다. 그게 인제 DTI와 DSR이지요.
공식은 아래와 같습니다. 실무적으로 담보가격은 국세청 기준시가, KB부동산 시세, 감정가격 의뢰 등이 활용됩니다. 일반적으로 말하는 시세와는 다를 수 있으니까 그런 부분들을 알아두는게 좋습니다.
LTV(담보인정비율) = 대출액 / 담보가격
한 가지만 더 이야기하면 부동산시장이 상승할 때는 LTV가 좀 높여도 은행과 차주 둘다 좋습니다. 차주는 남의 돈 빌려서 재산을 불렸고, 아 좀 돈이(현금,유동성) 떨어져도 오른 가격으로 부동산을 팔아서 은행에 대출을 갚아도 차익이 남습니다. 은행입장에서는 가격이 계속 오른 상태에 근저당을 유지하니까 돈을 떼일 염려도 없고 높아진 LTV로 대출 수요가 늘어나면 이자 수익도 더 커집니다. 이렇게 LTV만으로 인류의 해피엔딩이 올 것 같으나 문제는 파티가 끝난 다음이지요.
부동산도 다른 자산 처럼 떨어질 때 폭락하는 경향이 있습니다. 뭐 주식 정도는 아니지만 떨어질 때 또 많이 떨어집니다. 만약에 위에 5억짜리를 50% 받아서 산 것이 부동산 폭락으로 2억5천만원이 되었습니다. 이 경우 고객의 돈은 0이 됩니다. 2억5천만원 갚을 것만 남았지요. 아파트를 팔면 통장에 0원이 찍힙니다. (비용을 제하면 마이너스가 된다) 그러면 이 아파트를 사기 전에 2억5천이 있었는데 인제 거지가 된 겁니다.
은행도 난리입니다. 근저당이 소용이 없습니다. 경매를 해봤자 원금인 2억5천을 못받을 것이니까 수천만원의 손해를 입을 수 있습니다. 서민금융이라하면 보통은 아파트 대출입니다. 이 집 하나만 폭락한게 아니기 때문에 은행은 부실화된 부동산 대출로 인하여 수백 수천억의 손실을 입고 파산에 이를 수도 있습니다. 이것이 바로 부동산 도미노 파산의 시작입니다.
역사적으로 보면 부동산 폭락은 10년 이상의 주기로 오는 것 같습니다. 가장 메이저 사태는 미국의 2008년 서브 프라임 모기지 사태였지요.
암튼 LTV하나 붙잡고 투머치 토크인데 LTV는 부동산금융을 이해하는 베이스입니다. 물론 이제는 LTV하나만 놓고 봐도 소용이 없지만 전체 시장을 보는 관점을 갖는데는 꼭 필요한 개념입니다. 기본 개념은 이 사회에서 레버리지를 쓰는데 부동산에게 얼마나 담보시킬 것인가를 묻는 겁니다.
DTI
DTI는 총부채상환비율이고 DSR은 총부채원리금상환비율입니다. 용어도 길고 어렵습니다만, 이건 간단하게 설명하겠습니다.
DTI는 연간 소득대비 연간 대출 상환액의 비율입니다. DTI가 40%이고 연간 소득이 5천만원인 경우를 보면 1년에 2천만원까지 원리금상환액를 감당할 수 있는 수준으로 대출이 가능하다는 뜻 입니다. 저당상수를 0.1로 잡으면 이 DTI에서는 총 2억원을 대출할 수 있다는 뜻이 됩니다. 위에 LTV예시에서 5억원의 아파트에 50%의 LTV가 나와도 실질적으로 그 사람의 소득이 연 5천만원 수준에서는 2억이 최대 대출한도라는 뜻입니다.
100억짜리를 사건 10억짜리를 사건 LTV에는 상관없이 DTI로 정리가 됩니다. 즉 원리금을 부담할 수 있는 수입이 있는 것이 증명된 이들에게 레버리지를 더 쓰게 해주겠다는 의미입니다. 상당히 교묘하게 잘 짜여있지요.
그런데 서울을 중심으로 집값이 폭등한 상태이기 때문에 월급가지고는 정상적으로 집을 살 수 있는 구조가 아니게 되버리자 정부로써도 문제가 됩니다. 결혼률, 출산률이 낮은 것은 청년층의 대다수가 월급쟁이같은 보통의 인생으로는 수도권에 집한채 사는게 불가능해진 것과 관련이 있습니다. 그래서 최근에는 정부가 40년 이상의 초장기대출도 운영하는 정책인데 DTI는 올리지 못하니 저당상수를 조절하는 방법입니다.
위에서 저당상수를 DTI를 적용한 연간부채상환액으로 나누면 대출금액이 나왔습니다. 2천만원/0.1 = 2억원
저당상수를 0.05(즉 20년)로 하면 4억이 되고 0.02(50년)으로 하면 10억이 나옵니다. 이러면 충분히 대출로 아파트를 살 수 있겠지요.
하지만 이것도 단점이 있는게 대출은 장기로 할 수록 금액이 높을 수록 이자부담이 커집니다. (당연한 말이지만) 또 말이 몇십년이지 엄청나게 긴 시간 동안 사람이 은행 빚만 갚다가 갈 수도 있습니다. 인간이 아무리 기술이 좋아져서 산다고 해도 100년을 잘 못살 것이기 때문에 (일단 지금만 봐서는) 수십년 동안 빚만 갚다가 간다? – 이런 생각에 동의하지 않고 차라리 지방의 임대 주택에 살겠다 – 이럴 수도 있는거지요.
대출은 적당히 원리금을 부담할 능력과 시간(중요!)이 있을 때 의미가 있기 때문에 주택 문제의 만병통치약은 될 수 없습니다.
DSR
DSR은 총부채원리금상환비율로 이것은 그 사람에게 걸린 DTI를 다 합친 것이라 보면 됩니다. 살다보면 주택담보대출만 받는게 아니라 자동차 대출, 마이너스 통장, 신용대출 등 여러가지 대출금이 생깁니다. 이것들을 종합해서 평가하는게 DSR입니다.
이것은 너무 어렵게 보지 않고 쉽게 생각합니다. 한 사람의 소득이라는 것은 분모에 고정되 있습니다. DTI의 분자가 해당 담보대출의 원리금이었다면 DSR의 분자는 그 차입자의 모오든 금융권 대출의 원리금입니다. 그러니까 DSR 한도가 40%에서 30%를 주택담보대출에 썼다면 다른 대출에 쓸 수 있는 것은 10% 밖에 남지 않습니다.
어떻게 보면 이 방식이 맞는 것이지요. DTI 40%에 연봉이 5천인 사람이 은행 두곳에서 DTI를 풀로 땡겨서 대출한다면 실제로는 80%를 적용하는 것과 같습니다. 그래서 이것들을 DSR로 강화시킨 겁니다. 은행에 대출을 받으러 가면 현재 내가 받은 대출들을 모두 모아서 계산하여 해당 대출에 얼마나 쓸 수 있는지 알려줍니다. 주택담보대출을 받으려고 할 때 기존에 채무들이 있으면 최대한 정리해줘야 더 많이 받을 수 있습니다.
이 DSR 규제는 결과적으로 소비자들의 대출 규제를 높이면서 부실 대출을 방지하는 효과가 있습니다. DTI가 케이스바이케이스면 DSR은 통합한 관리입니다. 어떤 학개론 강사는 부동산 거품이 많아도 아직 심각한 위기까지 가지 않은 것은 투기 수요를 DSR 비율 등으로 바싹 쪼여놨기 때문이라는 주장도 합니다. 뭐 2008년도 미국의 광기를 봤기 때문에 그 정도까지는 아닌 것 같긴 합니다.
