용도지역 암기법
부동산공법 강의를 듣다보면 암기할 것들이 많이 나오는데 그 중에 초반에 압박감을 주는 표가 용도지역입니다.
공법은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 국토법)에서 체계를 못잡으면 뒤로 갈수록 더 어려워지는데 필자도 30시간의 강의를 처음 한바퀴 들었을 때 뒤돌아 보니 머리속에 아~무것도 남아있지 않았던 것 같습니다.
시험날짜가 얼마 안남은 지금도 다른 1차 과목 등에 밀려 공법은 많이 공부하지 못했습니다만, 결국은 암기를 못한 것은 공부를 안한 것과 같다-라는 결론을 내로 다시 앞쪽부터 국토법을 외우고 있습니다. 그러면 어디서 부터 외우는 것이 들어가야 하냐고 보면 용도지역입니다.
공법 강의 1회차에도 용도지역을 암기하긴 했습니다만, 두번째 수업을 들을 때 보니 반이상을 까먹었습니다. (공법을 다시 보는데도 최소 한달 가량 걸리니까) 그래서 이번에는 체계적으로 접근해보려고 시도하다보니 먼저 해야할 것이 있습니다.
우선은 전체 공법에서 용도지역의 위치를 파악해봅니다.
[광역도시계획 -> 도시군 기본계획 -> 도시군 관리계획]이 나오고 이 도시군 관리계획안에 여섯개의 관리항목이 있습니다. 공법에서는 일반 시민에 대해 비구속적인 광역도시계획과 도시군 기본계획에서의 절차도 중요하지만 실제 공무원들이 나라가 돌아가기 위해 일상적으로 실행하고 있는 것이 바로 이 도시군 관리계획의 여섯개 항목입니다.
도시군 관리계획은 국토법 2조 4항에서 볼 수 있습니다. 링크
4. “도시ㆍ군관리계획”이란 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 개발ㆍ정비 및 보전을 위하여 수립하는 토지 이용, 교통, 환경, 경관, 안전, 산업, 정보통신, 보건, 복지, 안보, 문화 등에 관한 다음 각 목의 계획을 말한다. 가. 용도지역ㆍ용도지구의 지정 또는 변경에 관한 계획 나. 개발제한구역, 도시자연공원구역, 시가화조정구역(市街化調整區域), 수산자원보호구역의 지정 또는 변경에 관한 계획 다. 기반시설의 설치ㆍ정비 또는 개량에 관한 계획 라. 도시개발사업이나 정비사업에 관한 계획 마. 지구단위계획구역의 지정 또는 변경에 관한 계획과 지구단위계획 바. 입지규제최소구역의 지정 또는 변경에 관한 계획과 입지규제최소구역계획
여기서 가항 첫번째가 용도지역과 용도지구의 지정 또는 변경에 관한 계획입니다. 국토법에는 용도지역 외에 용도지구, 용도구역을 지정하여 국토를 분류하는데 용도지역이 모든 것의 기본입니다. 용도지역의 정의는 다음과 같습니다.
“용도지역”이란 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율(「건축법」 제55조의 건폐율을 말한다. 이하 같다), 용적률(「건축법」 제56조의 용적률을 말한다. 이하 같다), 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적ㆍ효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시ㆍ군관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.
법조문이 딱딱하긴 한데요. 쉽게 이해하면 우리나라에 있는 모든 토지에 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한하는 법입니다. 이 때 중복되지 않게 한다는 것이 중요합니다. 예를 들어 도시지역으로 지정하면 그곳은 농림지역이 아닙니다. 농림지역이면서 도시지역인 용도지역은 없다는 말이지요. 이렇게 하면 농사지을 땅에는 농사를 짓고 건물을 올릴 땅에는 건설을 하여 토지를 효율적으로 이용할 수 있게 됩니다.
우리가 도시지역, 농업지역, 공업지역 이렇게 목적이 분명한 지역을 볼 수 있는 이유가 국토법에서 규제하고 있기 때문입니다. 이런 법이 체계가 허술했던 시절, 그리고 경제도 발달하지 않았던 시절에는 대충 공장 옆에 농사도 짓고 주택도 있고 그런게 가능했으나 해방이후 현대적인 법체계와 사회시스템이 도입되면서 모습이 많이 변했지요. 과거와 현재의 사진을 비교해보면 더욱 확연하게 알 수 있는데요. 예를 들어 70년대 서울 송파 지역의 사진과 현재의 모습을 비교해보면 엄청난 차이가 납니다.
용도지역은 지적도와 토지이용계획서 등의 지적공부의 열람을 통해 확인할 수 있습니다.
암기사항
암기사항은 아래의 표 전체입니다. 처음 보면 상당히 압박감을 느끼게 되는데요. 이것을 그냥 깜지에 쓰는 것 처럼 하거나 입으로 줄줄줄 외우는게 쉽지 않습니다. 학원 강사들은 많은 암기코드를 만들지만 이 표는 너무 많아서 암기코드를 만들어 주는 경우는 못봤습니다. (너무 시간이 오래 걸리니까) 1년 정도 공부할 거니까 알아서 외워서 오라고 합니다. 그러고 나서 진도를 나가는데요.
사실 진도를 나가더라도 이 내용을 암기하고 있어야 좀 수월합니다. 딱히 뒷쪽과 연결되는 부분이 많지는 않아도 공법의 취지를 이해하는데 있어서는 필수적이기 때문입니다. 예를 들어 서울의 명동은 고가의 빌딩이 모여있는 중심상업지역입니다. 건폐율과 용적율이 일반주거지역에 비교해서 큰 차이가 나고 각종 행위제한이 따라옵니다. 그런 세부적인 사항을 한번에 다 이해할 수는 없지만 여기있는 건폐율과 용적률만 외우더라도 머리속에 대략 그림을 그릴 수 있게 됩니다. 부동산공법이지만 부동산 학개론의 입지론이라던가 여러가지 연결되는 지점도 있고 중개사 시험에서는 공법 문제를 학개론에 섞어서 내기도 합니다. 공법을 잘 하면 학개론 점수도 올릴 수 있는거지요.
암기방법
암기법은 여러가지가 있습니다. 필자가 여기 제시하는 것도 기존의 암기법을 응용해서 만든 것입니다. 사람마다 암기하는 방법도 차이가 있을테니 자신에게 맞도록 적당히 변형해서 사용하길 추천합니다.
스토리텔링 방식
필자는 스토리텔링방식을 메인으로 잡다하게 섞어 쓰고 있습니다.
위에서 보면 가장 외우기 힘들 것 같은게 도시지역입니다. 위에는 앞글자를 따고 도시지역과 나머지 지역을 분리해서 외우는 것도 나쁘지 않습니다. 완벽주의 성격의 사람은 많은 내용을 한꺼번에 다 외우려는 습성이 있는데 그거 별로 안좋습니다. 본인 메모리가 좋으면 그럴 수도 있지만 어차피 인간의 암기 기능의 한계가 거기서 거기입니다. (작업기억 -> 단기기억 -> 해마 -> 장기기억 시스템)
해서 여기서는 도시지역을 짤라서 외우고 나머지 (관리,농림, 자연환경보전)을 퉁치겠습니다.
다음은 스토리텔링 암기코드입니다.
마법사 K가 신비한 마법으로 나라를 창조하고 있다. 첫번째로 만든 것은 역시 사람이 많이 살고 활기찬 도시지역이다. 우선 K는 자기가 살집을 주거지역에 지었다.
그가 사는 전용 주거지역을 제1종이라 명하고 50명의 인부들로 집을 짓게 했다. 공사를 하면서 사람들이 늘어나 두배인 100명에 달했다. 공사가 끝나자 50명을 집으로 보냈다. 그러니 50명이 남아있었다.
다음은 K의 측근들이 전용으로 살 주거지역을 제2종이라 명하고 50명의 인부들이 일을 다시 시작했다. 공사가 끝나자 이번에는 150명이나 되었다.
다음은 일반 시민들이 살 집을 짓기 시작했다. 일반 시민들은 숫자가 많기 때문에 제1종 제2종 제3종의 3개 종류로 나눠서 주거지역을 만들었다. 공사가 끝났을 때의 인부도 많이 필요했다. 1종 2종에는 10명을 더 늘린 60명으로 시작했고 3종이 끝났을 때는 300명이나 불어났었다. (3종의 시작인원은 50명이었지만 그건 3번이나 공사를 하니 익숙해졌기 때문이다)
이로써 K가 만든 도시의 주거지역은 완성이 되었는데 이때의 공사 책임자 이름이 전일준 씨였다. 전일준 씨는 자기가 살 지역도 건설했는데 이름의 끝을 따서 준주거(준의 주거)지역이라고 한다. 이 공사는 70일이 걸렸고 전일준씨가 망치질을 500번이나 했다고 한다.
마법사 K는 준주거지역에 사는 중학교 1학년 유근이(중일유근)를 데리고 도시 상업시설의 견학을 시켜줬다. 중심상업지역은 고층빌딩이 즐비했는데 무려 1500층이나 되는 엄청난 높이였다. 유근이는 90분동안 이나 달려서 꼭대기에 도착했다.
유근이가 200층을 내려와서 보니 일반상업지역이라고 써있었다. 여기서 유근이는 80분 동안 휴식한다. 다시 200층을 내려왔는데 여기는 유통상업지역이었다. 물건이 신기해서 80분이나 쇼핑을 해버렸다. 그리고 또 200층을 내려왔다. 이번에는 근린상업지역이라고 써있었다. 배가 고파서 근처 식당에 들어가 70분동안 밥을 먹었다.
마법사 K는 유근이에게 견학을 시켜주면서 상업지역의 물건이 부족하다는 것을 알게 되었다. 그렇다면 물건을 만들 공장을 지어야 할 때다. 주거지역에서 공사를 열심히 했던 전일준씨를 다시 불러들인다. 전일준 씨가 불려와서 첫번째로 한 일은 전용 공업지역을 건설하는 것이다. 공장을 만들고 보니 직원이 필요하다. 이 때 3종주거지역의 공사를 마무리한 300명을 채용했다. 그 다음은 일반공업지역과 준공업지역으로 각각 50명씩 더 채용해서 공장지역도 잘 완성되었다. 전일준씨는 일을 마치고 휴가를 갔는데 슬롯머신에서 7 7 7의 잭팟이 터져서 눈물을 흘렸다.
마법사 K는 전일준씨의 솜씨에 만족하고 도시를 둘러봤다. 한가지 아쉬운 것은 도시가 너무 빡빡했다. 그래서 도시에 자연을 가까이 하고자 녹지지역을 만들었다. K가 만든 녹지지역에서는 ‘보생차’라는 특제 차를 재배했는데 20명의 농부가 투입되었다. 농사도 나날히 번창해서 80명이 더 오게 되었다. 총 100명이 생산을 하고 그들와 함께 도시의 자연을 즐겼다.
여기까지가 도시지역의 스토리 텔링입니다. 그냥 외우는 것 보다 많아보이지만 필자의 경우 스토리텔링을 만들기 전에는 깜지로 써도 계속 기억을 까먹었는데 이 방법으로 하루 정도 리마인드 한 후에는 기억이 상당히 강화되었습니다.
이 스토리 텔링은 무난한 편인데 원래 기억이 잘 날라면 좀 황당하게 만들어야 기억이 잘 납니다. 여기서 가장 확실히 기억나는 장면은 중학교 일학년 유근이가 1500층까지 90분 걸려서 올라갔다는 부분입니다. 중심상업지역의 건폐율 90%에 용적률 1500%을 떠오르게 지어낸 이야기지만 이런 현실에 없는 상상력을 자극하는 내용은 잘 안잊어 버립니다. 물론 전부를 다 황당무계한 내용으로 채워넣어도 효과가 떨어지니까 포인트로 적당히 넣어주면 다른 내용들과 함께 기억이 잘 납니다.
그리고 이 스토리텔링 방법은 이야기를 되찾으면서(인출) 그것을 머리속에서 번역해야 합니다. 예를 들어 1500층에서 200층 내려오면 다음 용적률은 1300% 이다. 다시 200층 내려오면 1100%, 900% 이런 식으로요. 이것이 막연히 1500%, 1300%, 1100%, 900%와 90%, 80%, 80%, 70%을 연결짓는 것보다 쉽습니다.
뭐 암기법이 사람마다 다를 수도 있는데 인문계 출신인 필자에겐 통했습니다.
위의 용도지역 표에는 숫자들이 많이 나옵니다. 그 숫자들을 사람 수, 시간, 높이 등으로 바꿔가고 비교하면서 구성하면 한층 외우기 쉽습니다. 1종 전용주거는 양호한 단독주택입니다. 쉽게 말해 영화 ‘기생충’같은 곳에서 나온 회장님의 대저택 같은 주택을 상상하면 됩니다. 이런 고급의 집을 만드는데 50명의 인부가 시작해서 끝날 때는 100명이나 투입되었다. 그러면 말이 통합니다. 그리고 50명을 집에 보내고 다시 2종 전용주거지역을 만들기 시작합니다. 2종 전용주거지역에는 공동주택을 만들 수 있습니다. 공동주택이니까 사람이 더 많이 살기 때문에 인부도 많이 필요합니다. 해서 50명이 더 늘은 150명이다 – 이렇게 스토리를 구성합니다.
그 다음에 앞글자를 딴 ‘전일준’씨를 등장시켜서 두번이나 써먹지요. (주거지역, 공업지역) 전일준 씨는 공업지역의 카지노에서 777 잭팟까지 따는 행운의 인물입니다. (건폐율 70%, 70% 70%를 의미) 3종의 용적률 300명을 공장의 직원으로 채용해서 50명씩 늘려나간다는 아이디어도 이 안에서 숫자의 관계를 기억할 수 있게 합니다.
그럼 다음은 그 외 지역의 암기 코드입니다. 여기는 적당히 마무리 해도 좋습니다. 스토리 텔링에 너무 열중하는 것 보다 공법상 본연의 의미를 이해하는 것이 중요하니까요.
K는 도시지역의 건설을 끝내고 다른 지역을 둘러봤다. 이제는 도시에 사람이 많아져서 식량을 생산해야 했다. 농림지역에서 20명의 농부들이 80Kg의 쌀을 생산했다. 자연환경을 보전 시키는 일도 같았다. 20명이 80Kg의 쌀을 나눠가졌다.
농림지역과 자연환경의 보전 일도 끝난 K는 이제 관리만 하면 된다. 한숨을 돌리며 보생차를 마시려고 하는데 차가 없었다. K는 계획을 바꿔서 20명의 농부를 더해 40명이 100Kg의 쌀을 수확시킨다. 계획만 바뀐 것이다.
마무리는 다소 어슬픈데 위의 표에서 보면 보전관리지역과 생산관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 이 네개는 20% 80%로 건폐율과 용적율이 같습니다. 계획관리지역만 40%에 100%이지요. 계획만 바뀝니다.
이 정도는 스토리 없이도 외울 수 있는 것이니까 그냥 외워도 되고 스토리 만들어도 됩니다. 항상 자기에게 맞는 효율적인 방법을 따르면 됩니다. 억지로 스토리 만드는 게 싫을 때도 있으니까요.
마무리
처음에 스토리를 만들 때가 시간이 걸리는데 어차피 저 표를 외우려면 꽤 시간이 걸립니다. 무의미한 반복법도 시간이 걸리니까 한번쯤 시도해 봐도 괜찮은 암기법입니다.
암기의 팁은 한가지 방법을 너무 고집할 필요가 없습니다. 앞글자도 따고, 스토리 텔링, 비교법 등 여러가지를 종합적으로 사용하는게 이런 표를 통째로 외울 때는 도움이 됩니다. 한가지 방식으로만 외우는 것은 힘도 더 드니까요.
