공인중개사법령상 용어
중개사법은 수험생들에게 2차 고득점 전략과목으로 알려져 있다. 그 이유는 법 조문의 내용이 상대적으로 많지 않고 특별법이라 민법이나 공법에 비해 딱히 복잡한 판례가 없어서 단순 암기가 빛을 발휘하는 과목이다.
수험생의 유형이 여러 종류있는데 이해력이 딸려도 암기가 좋다면 이 과목은 거의 고득점할 수 있다. 공법이 과락이어도 중개사법과 공시법의 고득점 전략으로 2차를 넘길 수 있는 것이다.
뭐, 암기력이 좋다면 공법도 아주 못하지는 않을 것이기 때문에 2차의 전략은 필요한 분량만 정확하게 암기한다는 방식이 충분히 가능하다. 그런 수험생들에게 난관은 1차다. 1차의 과목은 2개밖에 없지만 어느 정도는 학문 베이스를 깔지 않으면 쉽다고 말하기는 애매하다 (고졸~대졸을 통틀어서 일반의 기준이다, 상위권 대학을 나온 사람들에게는 무슨 시험이든 체감 난이도는 비슷하니까)
1차 과목의 특징
1차의 부동산학개론은 개론이라 쉬울 것 같지만 원래 부동산학은 복합 학문으로 (복합개념의 부동산) 꽤 광범위한 지식을 끌어온다. 쉽게 말해 얕고 넓은 지식이 필요한데 들여다 보면 생각보다 얕지는 않다. 학개론에는 경제학 베이스, 수요 공급의 이해, 금융론, 투자론, 정책론이 핵심이고 후반부의 감정평가이론은 잘 보면 알겠지만 회계학 베이스다. 대학의 경영, 경제 과목을 이수하지 않았다면 살면서 별로 알 수 없는 내용들이라 많은 수험생들에게 챌린지가 된다.
필자의 경우 경영학부를 졸업했고 초창기 시절 대학의 부동산학론 수업까지 들었기 때문에 학문적으로나 문제풀이적으로나 아주 힘들지는 않았다. 하지만 오래전이기 때문에 리마인드 시키는데 수개월이 걸렸는데 이런 베이스가 전혀 없었다면 쉽지 않았을 것이다. (방대한 암기 과목으로 전락할 수 있다)
경영학은 두루뭉술하지만 방대한 학문이고 생각보다 어려운 학문으로 알고 있다. 우리가 중개사 시험이라고 대략 암기코드를 따서 문제를 풀긴하는데, 학문으로 본다면 전혀 다른 이야기다. 서울 상위권 대학의 엘리트 교수들의 수업을 제대로 들어보면 필자 같은 보통의 학생은 F학점을 면하는게 목표가 될 정도다.
부동산학은 어쨋든 학문이라 그런 에로사항이 있는데 다행히 학원의 가르치는 기술도 발달하여 노베이스도 잘만 길을 들이면 충분히 합격된다고 한다. 그래서 강사빨이라는 이야기도 있는데 어쨋든 객관식 찍기에서 불가능한 것은 없다는 관점이 많다.
1차의 또 하나의 축인 민법은 1,2차를 통틀어서 중개사 공부의 50%라고 까지 말한다. 개인이 말하는게 아니라 여러 강사들이 말하는 것이니까 신빙성이 높다. 중개사를 비롯한 국가 자격시험에서 법학과목은 또 쉽지가 않다. 대부분 수험생이 법대를 나오지 않았으니까 당연한건데 문제는 1차 과목인 민법 뿐만 아니라 2차의 공법, 공시법, 중개사법 등에 영향을 미칠 수 있다. 민법은 사법, 나머지는 공법이라고 분류할 수 있는데(엄밀히 말하면 혼합된 부분도 있다. 민법이 순수한 사법) 민법의 체계를 잡는 것은 일정 부분 암기이고 또 나머지는 이해가 필요하다. 공법은 이해 쪽 보다는 암기하는 부분이 더 많다. 공법은 이런 관련된 실무를 해본 사람들이 더 유리하다.
중요한 건 노베이스로 시작한 민법의 점수가 잘 안나오고 시간을 많이 잡아먹어서 전략에서 중요하다. 그래서 사람마다 다른 전략을 취하는데 예를 들어 필자처럼 경영학에 좀 더 수월한 사람은 학개론의 목표점수를 7-80점으로 잡고 민법을 5-60점을 목표로 하면 1차의 커트라인인 평균 60점과 과락 기준인 40점을 넘기 때문에 무난한 전략이라 할 수 있다. (1차 전략) 이게 중요한 이유는 동차 합격을 목표시 공부 점수의 배분을 해서 2차까지 해야 하기 때문이다.
필자는 학습기간이 3월부터라서 짧다. (거기다 주택관리사도 병행하여 더 짧아졌음) 해서 1차 전략을 세운 것이 학개론 80점 민법 50점이다. 범위는 다르지만 주택관리사 1차에서 민법에 52.5점을 받았고 현재 학개론 시험범위의 70% 정도는 카바했다고 보고 있다.
민법이 50점이 넘으면 학개론에서 민법에 10점만 주면 합격할 수 있기 때문에 1차 전략으로써는 괜찮다고 본다.
2차 과목 전략
다음 2차 전략은 무조건 중개사법에 고득점을 해야 한다. 여기에 사활을 거는게 중요한데 중개사법은 단기 고득점이 가능한 과목으로 최대 90점까지 봐야한다. (판례 문제 제외하고 다 맞힌다고 가정하면)
공시법과 세법은 50점 이상(최대 65점 목표)으로 잡으면 공법은 과락 기준인 40점만 되도 총점 180점으로 평균 60점 이상으로 합격하게 된다. 아슬아슬하지만 여기서 과락기준이라는 건 최악을 가정했을 때의 이야기다. 그만큼 공법은 어렵고 과락을 피하는 쪽으로 가야한다. 대신 중개사법을 최대한 점수를 받아서 공법에 다 주는 방식의 전략이 유효하다.
공법은 지금의 학원 강의 방식으로는 한문제를 풀기까지가 오래걸린다. 이론 수업 듣고 교과서 정리하고 기출문제 지문 분석하고… 그런 과정이 상대적으로 길다. 그에 비해서 중개사법은 초등학생도 한시간만 수업 들어도 한문제 이상 맞출 수 있다. 이 포스트에서는 기출문제를 통해서 그게 가능하다는 사실을 알아볼 것이다.
중개사법은 사실 수십시간 씩이나 강의할 과목은 아니라고 생각한다. 문제를 출제한 거나 고득점이 나오고 그 방향성을 보면 나온다. 원래 국가 자격 시험에서는 점수를 최대한 깎아서 자격증의 허들(필터링)을 만드는게 목표인데 이 과목은 그게 상당히 어렵다. 중개사 시험을 어렵게 하려면 이 과목은 단일 과목이 아니라 공법안에 넣거나 그게 안되면 폐지하는게 나을 정도의 과목인데… 상대 평가 어쩌구 이야기 나오는 것을 보면 나중에는 난이도 조절을 위해 바뀔 여지도 있다고 본다.
근데 학원 입장에서는 이걸 요리해서 수강생들 돈 받아야 하기 때문에… 최근에 유튜브 올라오는 그 비판 영상들 보면 대략 느낌이 오는데. 이것도 누군가에게는 밥줄이고 관행이라 언급하기가 거시기하다. 원래 국가 자격시험이란게 그런거다. 수요와 공급 + @ 고렇게 이해하면 될 듯하다.
중개사법령상 용어
이번 포스트에서는 중개사법령상 용어 문제를 맞히는 방법을 알아본다. 용어 문제는 혼합지문은 없고 단독으로 나온다. 공짜로 주는 문제이기도 한데, 용어가 과거 어느 시점에 바뀌었기 때문에 너무 오래전 문제를 풀어도 소용이 없다. 그러니까 33회부터 5개년의 문제를 거슬러서 풀어보자.
33회
1. 공인중개사법령상 용어의 설명으로 틀린 것은? ① 중개는 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매ㆍ교환ㆍ임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다. ② 개업공인중개사는 이 법에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 자를 말한다. ③ 중개업은 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것을 말한다. ④ 개업공인중개사인 법인의 사원 또는 임원으로서 공인중개사인 자는 소속공인중개사에 해당하지 않는다. ⑤ 중개보조원은 공인중개사가 아닌 자로서 개업공인중개사에 소속되어 개업공인중개사의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자를 말한다.
가장 최신인 33회 용어의 설명 문제다. 이 문제는 어떻게 풀어야 하는가?
이 문제는 공인중개사법 제2조 조문 문제이다. 5개 지문에서 이 법조문의 문장을 적당히 바꿔서 나온다고 보면 된다. 아주 똑같을 수도 있고 조금 다를 수도 있다. 그러니까 암기를 하더라도 의미를 파악해서 말을 조금 바꾸는 정도는 할 줄 알아야 한다. (그 정도는 당연히 필요하다)
원래의 법조문을 보면 문제의 지문에서 말을 왜 바꾸는지에 대해 감을 잡을 수 있다. 법의 조문은 일단 불친절하고 또 체계가 복잡하다. 법이 쉽게 쓰여지면 좋겠지만 우리나라의 법은 독일의 법을 계수한 판덱텐 방식으로 또 그걸 법학에서 배워야 알 수 있다. 대부분 학원 강의에서는 그런 걸 설명할 여유는 없기 때문에 그들이 말하는 강의 교과서를 만들어서 판매하는 것이다. (교과서에 강의비를 받는 경우도 많다)
무슨 말이냐면 조문을 읽을 수 있으면 상당수의 기출문제가 강의의 도움없이 풀린다는 뜻이다. 뭐 그런 것들은 학원에 맡기면 그만이긴 한데, 이건 마음대로 의견을 이야기하는 블로그 포스트의 리뷰니까 한번 정도 체크하는 것이다.
이제 제2조와 문제를 비교하면 결론이 나온다.
다른 지문은 걸릴게 없는데 4번에 법인의 사원, 임원이면서 공인중개사는 소속공인중개사가 아니라고 하는 것이 틀렸다. 이 지문은 2조 5호 ‘소속공인중개사’의 정의와 비교하면 된다. 양괄호에 개업공인중개사인 법인의 사원 또는 임원으로써 공인중개사를 포함한다 – 고 나와있으니까 그는 소속공인중개사인 것이다. (소공)
좀 더 쉬운 말로 풀어보면 소속공인중개사, 즉 소공이란 무엇이냐? – 라고 했을 때 소공은 개업공인중개사 나 법인에 소속된 공인중개사다. 근데 사원일 수도 있고 임원일 수도 있으며 일반 고용인일 수도 있다(이 용어들은 법에 정의되어 있고 중개사법 강의에서 배운다)
사장이 아닌 공인중개사라고 말할 수도 있겠다. 법인에서 소공으로 일하다가 분사무소의 책임자로 갈 수도 있겠지만 그런 것은 다 등록관청에 보고가 되기 때문에 용어의 정의에서 나올 문제는 아니다.
30회
1. 공인중개사법령에 관한 내용으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름) ① 개업공인중개사에 소속된 공인중개사로서 중개업무를 수행하거나 개업공인중개사의 중개업무를 보조하는 자는 소속공인중개사이다. ② 개업공인중개사인 법인의 사원으로서 중개업무를 수행 하는 공인중개사는 소속공인중개사이다. ③ 무등록 중개업자에게 중개를 의뢰한 거래당사자는 무등록 중개업자의 중개행위에 대하여 무등록 중개업자와 공동정범으로 처벌된다. ④ 개업공인중개사는 다른 개업공인중개사의 중개보조원 또는 개업공인중개사인 법인의 사원ㆍ임원이 될 수 없다. ⑤ 거래당사자간 지역권의 설정과 취득을 알선하는 행위는 중개에 해당한다.
31,32회는 용어 정의 문제가 없었다. 너무 쉬운 문제라서 바로 다음 시험에 내지는 않는 것 같다. 그럼 30회를 알아보자.
30회 문제의 지문을 보면 법2조의 내용 바깥에서도 나온다는 것을 알 수 있는데, 중개사 시험에는 너무 쉬운 지문이 메인인 경우 이런 패턴의 문제가 꽤 나온다. 뭐 굳이 이름을 붙이자면 하이브리드 형태(?)
이런 경우는 동영상 강의 하나만 봐서는 안풀리고 여러개를 봐야 풀리는 문제이다. 하나씩 리뷰해보자.
- 이 지문은 소공의 정의를 말하고 있다. 소공은 개공 소속에서 중개가 가능하고 보조도 할 수 있다 – 해서 맞다.
- 개공 법인의 사원으로써 중개업무를 하면 소공이다. 사원이니까 대표는 아니니까 소공이 맞다. 이 문장은 국어 문제로 본다.
- 무등록 중개업자의 이야기인데 의뢰당사자는 공동정범이 아니다. 무등록 중개업은 민법의 강행규정 중 단속규정을 적용하는데 무등록자가 중개를 했다고 하더라도 계약자체는 유효이다. 단지 무등록자인 중개사가 처벌받을 뿐이다. 요건 민법 베이스가 있으면 이해로 갈 수 있는 것이고 조문만 봐서는 답이 안나온다.
- 개공은 이중소속이 안된다(당연하다)
- 지역권 알선 행위는 중개이다. (토건입광공 + 지역권, 지상권, 저당권 등 권리의 중개도 가능)
30회 문제의 난이도는 33회보다 높다. 그 이유는 위에서 설명했지만 여러 챕터의 내용을 하나의 지문에서 다루기 때문이다. 여기서 배운 것과 저기서 배운 것을 합쳐야 한다. 그래서 기출문제 풀이가 중요한게 강의만 들어서는 이것들이 합쳐진 문제를 풀기는 어렵다. (응용문제다)
29회
1. 공인중개사법령상 용어의 정의로 틀린 것은? ① 개업공인중개사라 함은 공인중개사 자격을 가지고 중개를 업으로 하는 자를 말한다. ② 중개업이라 함은 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것을 말한다. ③ 소속공인중개사라 함은 개업공인중개사에 소속된 공인 중개사(개업공인중개사인 법인의 사원 또는 임원으로서 공인중개사인 자 포함)로서 중개업무를 수행하거나 개업공인중개사의 중개업무를 보조하는 자를 말한다. ④ 공인중개사라 함은 공인중개사자격을 취득한 자를 말한다. ⑤ 중개라 함은 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매 ㆍ교환ㆍ임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다.
30회 문제는 어려웠는데 그 바로 전회인 29회 문제는 매우 평이하다. 단순 암기로 바로 맞힐 수 있었다. 게다가 1번에 답이 나오니까…
1번을 보면 개업공인중개사인데 개설등록에 대한 내용이 없다. 공인중개사 자격을 가지고 중개를 업으로 하는 자라는 것은 뭔가 짬뽕을 시킨 문장이다. 짜깁기라서 딱히 뜯어볼 가치는 없는 문장같이 느껴지긴 하는데 그래도 풀어보면,
- 공인중개사 자격: 이 법에 따라 시험에 합격한 자
- 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 하는 자: ‘중개업’에서 가져온 문장. 여기서 업이란 것은 1회성이 아니고 여러회에 걸쳐서 이루어지는 행위, 즉 직업, 직장 개념을 말한다.
그러니까 말장난 같이 느껴지는데 개업공인중개사는 개설등록을 했는지 여부가 대단히 중요하다. 개업공인중개사는 자연인일 수도 있고 법인일 수도 있다. 그런 이해를 바탕으로 보면 공인중개사 자격을 가지고? 라는 말도 법인에는 썩 맞지 않는 말이다. 법인인 개업공인중개사는 그 법인의 대표가 공인중개사 자격을 가지고 개설등록한 것이니까.
28회
1. 공인중개사법령상 용어와 관련된 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름) ① “공인중개사”에는 외국법에 따라 공인중개사 자격을 취득한 자도 포함된다. ② “중개업”은 다른 사람의 의뢰에 의하여 보수의 유무와 관계없이 중개를 업으로 행하는 것을 말한다. ③ 개업공인중개사인 법인의 사원으로서 중개업무를 수행 하는 공인중개사는 “소속공인중개사”가 아니다. ④ “중개보조원”은 개업공인중개사에 소속된 공인중개사로서 개업공인중개사의 중개업무를 보조하는 자를 말한다. ⑤ 개업공인중개사의 행위가 손해배상책임을 발생시킬 수있는 “중개행위”에 해당하는지는 객관적으로 보아 사회 통념상 거래의 알선ㆍ중개를 위한 행위라고 인정되는지에 따라 판단해야 한다.
28회는 옳은 것을 찾는 문제이다. 하나씩 지문을 보자.
- 공인중개사는 외국인도 자격을 취득할 수 있다. 공인중개업에 종사하는 것보다 공인중개사 자격증을 따는 일 자체는 큰 제한이 없기 때문에 외국인도 가능하다. 근데 외국법에 따라 취득한? 여기서 의문인거다. 예를 들어 캐나다의 중개사 시험에 합격해서 한국에서 공인중개사를 한다면? 넌센스다. 틀린지문.
- 중개업은 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 – 라는 말이 명시되어 있다. 바로 틀린 지문임을 알수 있다.
- 이 지문도 후에 계속 활용되고 있는데 법인의 사원인 공인중개사는 소속공인중개사이다. 소공은 사원, 임원, 고용인 이 세가지가 될 수 있다. 단지 대표가 못되니까 소공이라고 하는 것이다. 대표면 개공이겠지…
- 중개보조원은 공인중개사가 아니다. 공인중개사라고 말하는 자체가 우롱스런 지문이다.
- 이 지문은 일반적으로 학원 강의 등에서 배우지 못한 것일 것이다. 하지만 정답이므로 이 문제는 틀린 것을 4개 추려내는 문제라고 할 수 있다.
28회는 어려운 문제였다. 첫번째 문제가 이렇게 어렵게 나오면 일단 멘탈을 한 번 눌러놓고 시작하는 느낌이었을 것이다. 5지선다 문제는 1개를 찾는 문제이지만 4개를 소거하는 문제가 될 수 있다.
어려운 지문이 나왔지만 그럼에도 불구하고 법 2조를 암기하고 이해했다면 풀 수 있는 문제였다. 1번은 상식에 맞지 않고 2,3,4번은 조문과 정면으로 배치되는 지문이었다. 5번은 매우 두루뭉술한 민법스러운 지문인데 그래서 소거법으로 풀어야 했다.
27회
1. 공인중개사법령상 용어와 관련된 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름) ㄱ. 개업공인중개사란 공인중개사법에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 자이다. ㄴ. 소속공인중개사에는 개업공인중개사인 법인의 사원 또는 임원으로서 중개업무를 수행하는 공인중 개사인 자가 포함된다. ㄷ. 공인중개사로서 개업공인중개사에 고용되어 그의 중개업무를 보조하는 자도 소속공인중개사이다. ㄹ. 우연한 기회에 단 1회 임대차계약의 중개를 하고 보수를 받은 사실만으로는 중개를 업으로 한것이라고 볼 수 없다. ① ㄱ, ㄴ ② ㄱ, ㄷ ③ ㄱ, ㄴ, ㄹ ④ ㄴ, ㄷ, ㄹ ⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ
27회는 박스형 문제이다. 이후의 문제 중에 박스형이 없었다는 것을 감안하면 향후 몇년간 출제 가능성이 있는 유형이다.
박스형 문제는 일반 오지선다와 다르게 하나씩 체크를 할 필요가 있다.
ㄱ. 개공이란 개설등록을 한 자 -> 이게 원하는 답이다. 맞음
ㄴ. 소공에는 개공 법인의 사원, 임원의 공인중개사가 포함 -> 가장 많이 나온 지문이다. 맞음
ㄷ. 이는 개공의 고용인을 말한다. 맞음
ㄹ. 1회 중개를 했다고 해서 처벌하지 않는다는 판례. 역시 반복적으로 등장. 맞음.
정답은 ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ 다 맞아서 5번이다.
- 27회 용어 문제도 약간 비틀어서 나온 문제이다. 박스형이란 유형도 긴장감이 있고 판례가 나왔다. (반복적이긴 하지만)
용어 정의 문제는?
이렇게 해서 5년간의 문제를 리뷰해봤다. 용어 정의 문제는 회차에 따라 거저 주는 문제일 수도 있고 응용해서 나오면 난이도가 조금 올라가는 문제이다.
난이도를 올리더라도 웬만하면 맞출 수 있게 해주기 때문에 시작하면서 꼭 맞춰야 하는 문제라고 보면 될 듯하다.
지문을 100%로 몰라도 맞출 수 있다는 것도 중요한 포인트니까 일단 할 일은 2조 조문이라도 100% 외우는 것이다.
