중개대상물
중개대상물은 공인중개사법의 적용을 받는 물건 혹은 권리를 말하는데 중개대상물의 논점은 이 법에 포함되냐 안되냐에 있다. 중개사법에서 개업공인중개사들에게 중개를 허용한 것인지 아닌지에 따라서 무등록자 처벌, 중개보수 초과분의 무효 등이 달라지기도 해서 잘 알아둘 필요가 있다.
그럼 바로 기출문제를 리뷰해보자.
33회
2. 공인중개사법령상 중개대상물에 해당하는 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름) ㄱ. 동ㆍ호수가 특정되어 분양계약이 체결된 아파트분양권 ㄴ. 기둥과 지붕 그리고 주벽이 갖추어진 신축 중인 미등기상태의 건물 ㄷ. 아파트 추첨기일에 신청하여 당첨되면 아파트의 분양예정자로 선정될 수 있는 지위인 입주권 ㄹ. 주택이 철거될 경우 일정한 요건 하에 택지개발 지구 내에 이주자택지를 공급받을 지위인 대토권 ① ㄱ, ㄴ ② ㄴ, ㄷ ③ ㄷ, ㄹ ④ ㄱ, ㄴ, ㄹ ⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ
33회는 박스형 문제가 나왔다. 박스형 문제는 기본적으로 성가신데 문제를 어렵게 만들려고 하면 (또는 풀이 시간을 늘리기 위해서) 박스형 문제가 좋은 것 같다. 출제위원들에게 난이도 조절로 선호되는 듯.
일단 첫번째 문제니까 기본 법조문을 확인해본다. 필자는 가장 기본이 되는 법조문을 교과서보다 중요하다고 본다. 중개사법 교과서를 만들기 위해서 중개사법의 조문을 가져와서 편집한 것이니까 본질을 알려면 조문의 취지를 먼저 이해할 필요가 있다. 교과서를 편집해서 법조문을 만들 수는 없는 것이니 원조적으로 공인중개사법을 잘 안다면 교과서를 만들 수 있게 되는 것이다. (너무 당연한 말인가;)
법3조에 중개대상물의 범위가 나와있다. 토지, 건축물 그 밖의 토지의 정착물, 그 밖에 대통령령이 정하는 재산권 및 물건이다.
아래 시행령이 바로 대통령령으로 입목에 관한 법률에 따른 입목, 공장 및 광업재단 저당법에 따른 공장재단 및 광업재단이다.
이것들을 줄여서 토건입광공(토지, 건축물, 입목, 광업재단, 공업재단) 이라고 부르기도 한다. 이 법령을 기초로 문제를 풀어보면 다음과 같다.
ㄱ: 동호수가 특정된 아파트분양권이다. 판례에 의하면 동호수가 특정된 분양권은 중개대상물이다. (대상물이 확실하여 거래가 가능함)
ㄴ: 중개 대상물에서의 건축물은 민법의 건물 기준인 주기지(주벽, 기둥, 지붕, 기지벽이라고도 함)를 따른다. 신축중이니 아직 등기가 없으나 건물로서 중개가 가능하다. (중개가 가능 -> 거래가 가능함)
ㄷ: 이 지문은 청약통장을 의미한다. 선정될 수 있는 지위인 => 이 표현 자체가 가능성을 말하는데 ㄱ의 분양권과 비교하면 확실성에 차이가 있다. 중개가 불가능하다.
ㄹ: 대토권은 공법의 환지같은 개념이다. 현재 주택을 철거하고 택지개발이 되면 택지를 공급받을 지위를 대토권이라 하는데 중개가 불가능하다는 판례다.
정답은 ㄱ,ㄴ인 1번이다.
조문만 가지고 풀 수 있는 문제는 아니고 아파트분양권, 미등기 건물, 청약통장, 대토권 등 전반적으로 정리를 했다면 쉽게 풀 수 있는 문제였다. (초반이기 때문에 대부분 맞히는 문제)
32회
1. 공인중개사법령상 중개대상물에 해당하는 것은?(다 툼이 있으면 판례에 따름) ① 토지에서 채굴되지 않은 광물 ② 영업상 노하우 등 무형의 재산적 가치 ③ 토지로부터 분리된 수목 ④ 지목(地目)이 양어장인 토지 ⑤ 주택이 철거될 경우 일정한 요건하에 택지개발지구 내이주자택지를 공급받을 수 있는 지위
32회는 A형 1번에 출제되었다.
- 토지에 있는 흙 등 자연물은 토지에 부합되지만(포함되는 개념) 몇가지는 공법상 규제가 있는데 광물같은 경우 개인의 소유가 아니다. 미채굴 광물은 국가의 소유로 땅을 파다가 광물 자원(금, 은? 같은)이 나왔다고 해도 기뻐할 것이 아니다. (나라는 부자가 된다) 사유 재산이 아니므로 미채굴 광물은 중개대상물이 아니다.
- 영업상 노하우 등 이것은 권리금을 말하는데 중개사법령의 중개대상물이 아니다. 물론 공인중개사에서는 점포의 양수도 계약서도 써주지만, 이 법의 적용을 받지 않기 때문에 수수료 제한 등이 없다. (얼마를 받건 중개사법에 의해 규제되지 않는다)
- ‘토지로부터 분리된 수목’ 이라고 하니까 훼이크인데 수목은 등기된 입목이거나 명인방법에 의한 수목이 아니면 중개대상물이 아니다. 분리된 수목은 그냥 동산이다. (나무 짤라 놓은 것)
- 지목이 양어장인 토지 -> 토건입광공 당연히 가능하다. 정답 (지목은 상관없다)
- 이 지문은 33회 지문에 나왔던 대토권을 말한다. 중개대상물이 아니다.
정답은 4번으로 난이도는 낮다고 평가된다. 지문을 처음부터 끝까지 읽으려면 힘이 들겠고, 그냥 스윽 보면 토지가 있으니까 확인만 하면 4번을 선택할 수 있는 문제였다.
31회
4. 공인중개사법령상 중개대상에 해당하는 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름) ㄱ. 공장 및 광업재단 저당법 에 따른 공장재단 ㄴ. 영업용 건물의 영업시설ㆍ비품 등 유형물이나 거래처, 신용 등 무형의 재산적 가치 ㄷ. 가압류된 토지 ㄹ. 토지의 정착물인 미등기 건축물 ① ㄱ ② ㄱ, ㄴ ③ ㄱ, ㄷ, ㄹ ④ ㄴ, ㄷ, ㄹ ⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ
31회도 박스형 문제로 출제되었다. 하나씩 뜯어보자.
ㄱ: 위에 시행령 조문 그대로이다. 토건입광공의 ‘광공’ -> 중개대상
ㄴ: 권리금(영업권)은 중개대상이 아님
ㄷ: 토지라고 나오면 중개대상이다
ㄹ: 미등기 건축물이고 정착물이라고 했으니까(주기지를 갖춘 것으로 이해) 중개대상이다.
정답은 ㄱ,ㄷ,ㄹ인 3번이다.
30회
4. 공인중개사법령상 중개대상물에 해당하지 않는 것을 모두 고른 것은? ㄱ. 미채굴광물 ㄴ. 온천수 ㄷ. 금전채권 ㄹ. 점유 ① ㄱ, ㄴ ② ㄷ, ㄹ ③ ㄱ, ㄴ, ㄹ ④ ㄴ, ㄷ, ㄹ ⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ
30회도 박스형인데 매우 짧은 단답형이다.
ㄱ: 미채굴광물은 국가 소유(줄여서 국유)로 중개대상물이 아니다. X
ㄴ: 온천수도 중개대상물이 아니다. 온천수의 특성을 생각해보면 이게 중개대상물이 될 수 없다는 것은 어렵지 않다.
ㄷ: 금전채권은 동산으로 중개대상물이 아니다.
ㄹ: 점유는 물권에서 실제적으로 물건을 지배하고 있는 상태를 말하는데 중개대상물이 될 수가 없다.
정답은 5번 ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ 이다.
뭔가 중개대상물에 관하여 많이 외워서 시험을 봤다면 허탈할 수 있는 기출이다.
29회
2. 공인중개사법령상 중개대상물에 해당하는 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름) ㄱ. 특정 동ㆍ호수에 대하여 수분양자가 선정된 장차 건축될 아파트 ㄴ. 입목에 관한 법률의 적용을 받지 않으나 명인 방법을 갖춘 수목의 집단 ㄷ. 콘크리트 지반 위에 볼트조립방식으로 철제 파이프 기둥을 세우고 3면에 천막을 설치하여 주벽이라고 할 만한 것이 없는 세차장 구조물 ㄹ. 토지거래 허가구역내의 토지 ① ㄱ ② ㄱ, ㄹ ③ ㄴ, ㄷ ④ ㄱ, ㄴ, ㄹ ⑤ ㄴ, ㄷ, ㄹ
29회는 박스형에 정석적으로 나온 문제라 할 수 있다.
ㄱ: 동호수가 특정된 아파트분양권은 중개대상물이다.
ㄴ: 명인 방법을 갖춘 수목의 집단은 중개대상물이다. 앞에 입목도 중개대상물이다. 수목 집단은 명인방법과 입목, 이 두가지가 중개가 가능하다
ㄷ: 이 내용은 주차장 판례문제이다. 주기지(주벽, 기둥, 지붕)가 없으면 민법에서는 정착물이 아니라고 해서 세차장 구조물은 중개대상물이 아니라고 판결되었다. (중개보수 초과 소송)
ㄹ: 토지는 중개대상물이다. (토지거래 허가를 받으면 거래가 가능하니까)
정답은 ㄱ, ㄴ, ㄹ인 4번이다.
28회
7. 공인중개사법령상 중개대상물에 포함되지 않는 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름) ㄱ. 피분양자가 선정된 장차 건축될 특정의 건물 ㄴ. 영업용 건물의 비품 ㄷ. 거래처, 신용 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형물 ㄹ. 주택이 철거될 경우 일정한 요건 하에 이주자 택지를 공급받을 대토권 ① ㄱ ② ㄱ, ㄴ ③ ㄴ, ㄷ ④ ㄱ, ㄴ, ㄹ ⑤ ㄴ, ㄷ, ㄹ
28회도 박스형이다. 33회부터 거슬러 올라가보면 중개대상물 문제는 거의 박스형으로 낸다는 것을 알 수 있다.
ㄱ: 이것은 위에서 계속 나왔던 아파트분양권이다. 선정과 특정이라는 수식이 붙으면 중개대상물이다.
ㄴ: 뜬금없이 동산이 나왔다 X
ㄷ: 권리금을 말한다 X
ㄹ: 대토권은 중개대상물이 아니다 X (그냥 몇문제 풀면 자동으로 외워진다) X
정답은 포함되지 않는 ㄴ, ㄷ, ㄹ 인 5번이다.
26회
2. 공인중개사법령상 중개대상에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름) ① 중개대상물인 ‘건축물’에는 기존의 건축물뿐만 아니라 장차 건축될 특정의 건물도 포함될 수 있다. ② 공용폐지가 되지 아니 한 행정재산인 토지는 중개대상 물에 해당하지 않는다. ③ 「입목에 관한 법률」에 따라 등기된 입목은 중개대상 물에 해당한다. ④ 주택이 철거될 경우 일정한 요건하에 택지개발지구 내에 이주자 택지를 공급받을 지위인 대토권은 중개대상 물에 해당하지 않는다. ⑤ “중개”의 정의에서 말하는 ‘그 밖의 권리’에 저당권은 포함되지 않는다.
27회는 중개대상물 문제가 나오지 않았다. 26회면 조금 경향이 다른 시점 같은데 문제를 한번 풀어보자.
- 여기서 말하는 장차 건축될 특정의 건물은 분양권의 경우를 생각하면 된다. O
- 행정재산인 토지는 중개대상물이 아니다. (시청 부지가 중개대상이 될 수 없는 것 처럼)
- 입목은 당연히 중개대상물이다
- 대토권은 중개대상물이 아니다
- 저당권도 중개대상물이다
정답은 5번이다.
마무리
최근에는 거의 박스형으로 출제되고 있는데 위와 같이 최근의 기출문제들에 반복되는 내용들을 잘 숙지하면 새로운 유형이라고 해도 크게 어렵지 않게 맞출 수 있을 것으로 본다. 예를 들어 ‘OO하는 토지’ 같은 지문은 얼마든지 새로 만들어 낼 수 있을 것이고 판례는 그대로 간다는 것을 알 수 있다 (아파트분양권, 대토권, 세차장 구조물 등) 40문제 중에서 약간의 수고로 확실히 맞출 수 있는 문제이니 만큼 머리속에 잘 담아놓을 필요가 있다.
