중개보수의 계산 방법
공인중개사법에 따른 중개대상물의 거래를 중개할 시의 중개보수에 대하여 알아보자.
중개사법 32조 에는 중개보수에 관한 규정이 나와있는데 주택은 국토교통부령의 범위 안에서 시.도 조례에 정하도록 하고 주택 외의 중개대상물은 국토교통부령에 정해져 있다.
주택 중개보수 요율표
법제처 국가법령정보센터에 공개한 국토교통부령 주택 중개보수는 아래 표와 같다.
서울시 중개보수 요율표
주택의 경우 시.도 조례에 따른다. 즉 국토교통부령에서 범위를 정해주고 그 안에서 시.도의 상황에 따라 조정할 수 있다는 말이다. 서울시도 당연히 중개보수 요율표를 공개해놨다. 각 시.도 웹사이트에 가면 공개된 자료를 찾을 수 있다.
보면 2021년 개정된 공인중개사 시행규칙과 차이가 없다. 원래 0.9% (1천분의9)까지 받았었는데 문재인 정부 시절에 수도권 집값이 엄청나게 오르면서 중개요율도 조정했다. 주요 도시들의 집값이 워낙 억대로 뛰어버리니까 이 0.9% 차이도 엄청난 차이가 난다. 예를 들어 서울에는 100억 아파트도 있으니까 0.9%면 9000만원 거의 1억이다. 거래 한번에 그 돈을 청구할 수 있다. (물론 의뢰인과 상호 협의 결정된다) 이론적으로 100억 아파트의 양빵(양쪽에서 수수료를 받는 것)을 치면 1억8천만원까지 받을 수 있다는 것으로 확실히 비싸긴 하다.
잡설은 이 정도로 하고 중개보수의 계산을 해보자. 그 전에 한가지 알아둘 것이…
강행규정
참고로 법정요율을 초과하여 받은 금품은 강행규정으로 무효이다. 예를 들어 법정보수가 100만원인데 150만원을 받았다면 50만원은 부당이득으로 반환해야 한다. 공인중개사법에 따라 1년 이하의 징역 1천만원 이하의 벌금(1-1)에 처해지고 자격 정지와 중개사무소 개설등록 취소가 될 수 있다.
물론 중개사와 의뢰인은 암암리에 법정보수를 초과한 중개보수를 약정하기도 하지만, 일단 기본법이 그렇다는 것을 알아둘 필요가 있다. 솔직히 매수인 중에 중개보수가 얼마인지 법률의 규정을 제대로 아는 사람이 얼마나 될까 싶은데, 거래성사를 위해서 때로는 성공보수 같은 추가 보상을 걸어두는 것이 필요한 경우도 있다고 본다.
어쨋든 중개보수는 강행규정이니까 잘 지켜야 한다는 취지이다. 잘못 걸리면 뉴스에 나올 수도 있다.
매매
- 4500만원의 주택을 매매하면 중개보수는?
-> 1천분의6, 즉 0.6%이므로 27만원이다. 그런데 한도가 25만원이니까 2만원 깎아서 25만원이다. 금액이 작다는 것은 생활이 어려운 저소득 사람들에게는 한도를 정해서 좀 덜받자는 취지로 이해가 된다. 서울에 5천만원 미만이라는게 잘 상상이 안가긴 하지만, 뭐 변두리에 허름한 저택일 수도 있으니까. - 1억8천만원의 주택을 매매하면 중개보수는?
-> 요율 1천분의5이므로 90만원이다. 그런데 한도가 80이므로 10만원 깎아서 80만원이다. 2억원 미만 주택은 서민 주택이므로 수수료를 더 저렴하게 해주는 측면이 있다 - 20억원 아파트를 매매하면 중개보수는?
-> 요율 1천분의7이므로 1400만원이다. 한 건에 1400만원이면 엄청난 건데 이 정도면 상당한 고급주택이므로 개업공인중개사의 영업능력이 좀 있어야 할 듯.
매매의 요율을 보면 1천분의6,5,4로 내려갔다가 5,6,7이렇게 올라가는데 현실적으로 2억원~9억원 대 집이 기준이라고 볼 수 있겠다. 집값이 너무 올라서 일반 월급쟁이가 자력으로 집을 사려면 거의 쉽지 않겠다 – 벌써 금액으로 알 수 있다. 불과 몇년전에는 서울에도 3-4억 아파트가 많았고 금리도 낮아서 월급쟁이도 성실하게 돈을 모아 은행 대출을 받으면 괜찮은 집을 살 수 있던 시절이 있었는데 이젠 쉽지 않다.
아래 동작구 상도동 지역을 보면 전용면적 84제곱미터 아파트의 경우 10억 이상이다. 상도동 쪽이 강남이긴 하지만 보통 중간급의 아파트들이 있는데 여기서의 매매라는 것은 최소 10억 이상을 보면 되겠다.
최근 매매 실거래가 12억5500만원의 경우 중개보수를 계산해보자. 12억원이상~15억원 미만이므로 1천분의6이다. 곱하면 일방에게 최대 753만원을 받을 수 있다. 실제로는 부동산 간의 경쟁이 치열해서 그 수수료를 다 받을 수는 없겠지만 중개보수가 생각보다 크다. 매수인은 취득세를 내고 매도인은 양도소득세도 내야하기 때문에 그것들을 더하면 또 만만치가 않다.
임대차
임대차는 거래금액 구간과 요율이 매매와 조금씩 차이가 난다. 대체로 임대차가 수수료를 좀 더 적게 받는 거라 보면 된다. 전세는 그냥 보증금으로 계산하면 되니까 매매와 다를 바 없겠고 환산보증금 계산이 방식이 다르므로 계산해본다.
- 임대 보증금이 1500만원, 월세가 30만원인 경우 중개보수는?
-> 월세 x 100 하여 보증금에 합산해야 한다. (30×100) + 1500 = 4500만원, 그런데 이 금액이 5천만원 미만이면 여기다가 다시 70%를 곱한다. 4500 x 0.7 = 3150만원, 요율인 1천분의5를 곱하여 15만7500원이 나온다. - 임대보증금이 4000만원 월세가 50만원이면 중개보수는?
-> (50 x 100) + 4000 = 9000만원으로 요율 1천분의4는36만원이다. 여기서 한도가 30만원이니까 6만원 자르고 30만원을 받을 수 있다. - 임대보증금이 1억원에 월세가 100만원인 경우는?
-> 1억 + 1억 = 2억이므로 요율 1천분의3을 적용하면 60만원이다.
그 위의 거래금액에서도 잘 적용하면 된다. 임대차도 15억원인 경우 900만원까지 받을 수 있으니까 역시 고급 주택의 임대차도 영업능력이 필요한 부분이다.
나머지 중개대상물의 중개보수
나머지는 시.도 조례가 아니라 국토교통부령에서 통일되어 있다. 주거용 오피스텔(85제곱 이하) 매매, 교환이 1천분의5, 임대차 등이 1천분의 4 여기까지 정해져 있고 그 외의 모든 경우 1천분의9로 정해져 있다.
