용도지역 암기법
일전에 용도지역 암기법을 포스트했는데 한참이 지나서 암기코드의 약발이 떨어졌는지 잘 기억이 나지 않는다. 해서 공법 수업을 들으면서 나름대로 다시 구성한 암기체계를 설명하려고 한다.
용도지역 암기법은 강사마다 다양하게 있다. 비슷한 부분도 있고 좀 차이나는 부분도 있는데 하나의 표를 암기하는데 꼭 하나의 암기법을 적용할 필요는 없다고 본다. 여러 암기코드를 적용하다 보면 나중에는 과정은 사라지고 메시지만 자동적으로 인출할 수 있게 되니까 같은 내용이라도 부분적으로 까먹었다면 여러 방법을 적용해보는 것도 괜찮다.
부동산공화국인 대한민국에서 한번 외워놓으면 평생 써먹을 수 있는 것이 용도지역이기 때문에 그 정도 수고는 괜찮은 가성비라고 본다.
이번에 들은 공법 강의는 이경철의 쫄지마 공법 개념(심화) 과정인데 건폐율과 용적률 상한을 암기하기 수월하다.
우선은 용도지역 표는 아래와 같다. 이것을 이제 외울 것이다.
이경철 쌤의 암기체계는 코드라기 보다는 좀 깔끔한 맛이 있다. 도관농자의 도시지역부터 보자.
도시지역 건폐율
도시지역은 주거, 상업, 공업, 녹지이다. 이것을…
- 주거 70 – J
- 상업 90 – S
- 공업 70 – G
- 녹지 20 – N
편의를 위해 %는 생략했다.
상업이 90으로 가장 높고 이는 공업과 녹지 혹은 주거와 녹지를 합한 것과 같다. 이니셜을 사용해서 식을 만들면 G + N = S 이고 J = G 이다. 이 암기방법은 ‘주상공녹’ 정도는 입에서 자동으로 나온 상태에서 쓰면 좋다. 필자는 두번째 암기코드 적용이라 수월하지만 처음 하는 경우는 ‘주상공녹’ 정도를 외운다음 적용하면 된다.
한가지 팁은 의미를 이해하면 빠른데 건폐율은 건물이 대지를 덮는(폐) 비율이다. 상업지역은 땅을 풀로 활용해야 하니까 90%까지 쓰는 것이고 녹지는 보전 목적이 있으니까 20%만 쓴다. 건폐율을 100%를 넘을 수 없고 그러면 지상에 사람이 다닐 도로가 없다는 것을 생각하면 90% 의미가 나온다. 주거가 70%인 것은 도시지역은 토지를 최대한 활용해야 하기 때문이다. 그렇다고 너무 빡빡한 것도 스팀펑크 같으니까 70% 이하에서 규제한다. (70%는 준주거 – 상업과 주거 혼용)
의미는 공부를 하면 할 수록 더 많이 알게 되고 기억력을 강화시키니까 암기코드 + 공법공부도 꾸준히 할 필요가 있다.
주거지역 건폐율
주거지역은 내용이 많다. 우선 전일준 567을 적용한다.
- 전용주거 50
- 일반주거 60
- 준주거 70
앞글자로 전일준 씨가 567하면 된다.
- 전용주거
– 1종 50
– 2종 50 - 일반주거
– 1종 60
– 2종 60
– 3종 50 - 준주거
– 70
전용주거는 1종 2종 둘다 50이고 일반주거는 1종 2종이 60이고 3종만 50이다. 준주거는 70이다. 일반 3종이 성가신데 일반 3종하면 중고층주택이다. 일반주거는 전용주거보다 1종이 더 많아 3종이 나왔는데 건폐율이 낮아야 쾌적하니까 전용주거와 같은 50%인 것 같다.
서울을 보면 강남 지역은 2종일반주거 아파트들이 많다. 과거부터 복잡한 강북지역에 3종이 많은 것은 아무래도 개발의 역사와 관련이 있는 것 같은데 용적률을 늘린 3종이 많아지면 난개발이 심해지니까 국계법에서 건폐율을 낮추는 방법을 택한 것으로 보인다. 예를 들어서 아래 옥수역-금호역 부근은 강남쪽과 비교하면 3종이 많다. 동네에 가보면 고층 아파트들이 즐비하면서도 걸어다닐 공간은 꽤 나오는 곳이다. 암튼 3종의 건폐율은 일반주거 1,2종보다 낮은 50%이다.
상업지역 건폐율
상업지역은 다음과 같다
- 중심 90
- 일반 80
- 유통 80
- 근린 70
‘중일유근’ 이로 많이 외우는데 9887은 9876보다 부자연스러워서 성가실 수 있다. 이것의 이유는 준주거가 70을 먹었기 때문에 상업지역이 그보다 못한 60을 하는 것이 부자연스러워서 이다. 네이버에서 서울의 지적편집도를 보면 근린상업지역은 잘 찾기가 힘든데 역세권에 준주거지역이 많이 보인다. 어떻게보면 근린상업지역과 준주거가 용도가 좀 겹치기도 하고 주거가 압도적으로 많은 서울의 특성상 역세권에 준주거 지정이 많은 것이 더 자연스러워 보인다.
어쨋든 ‘중일유근이 9887’ 이것이 자동으로 나올 수 있으면 좋다.
공업지역 외
공업지역은 전일준 777이다.
- 전용공업 70
- 일반공업 70
- 준공업 70
위에 주거에서 ‘전일준이 567’ 공업에서 ‘전일준 777’로 암기하면 된다. 스토리 텔링은 진부하지만 전일준 씨가 공업지역에서 일을 마치고 카지노에서 777로 대박이 났다 – 고도 한다. 웬지 전일준이란 이름과 잘 어울리는 듯.
녹지지역은 전부 20이다. 공업 70 + 녹지 20이 상업 90이라고 했으니 잘 들어 맞는다.
농림지역과 자연환경보전지역
모두 20%이다.
관리지역 건폐율
관리지역도 20인데 계획관리지역만 40이다
- 보전관리 20
- 생산관리 20
- 계획관리 40
계획관리가 40인 이유는 도시지역에 편입되기 전 단계로 개발가능성이 높기 때문인데. 이경철 암기코드는 편입시험을 보는데 40점이 과락이기 때문이라고 한다.
용적률
다음은 용적률 코드이다. 용적률은 심플하게 가겠다.
- 주거 500 – J
- 상업 1500 – S
- 공업 400 – G
- 녹지 100 – N
S – 1000 = J 이고 J-G=N 이게 끝이다.
뭐 500씩 숫자를 맞추는 것도 가능하겠지만 생각하기 나름이다. 국계법상 용적률 최고점인 1500은 숙지하고 있어야 한다고 본다. 최고 용적률 1500과 시작점인 100만 알고 있으면 된다.
주거의 최대 용적률은 500이다.
- 전용1 100
- 전용2 150
- 일반1 200
- 일반2 250
- 일반3 300
- 준주거 500
전용1이 100에서 시작해서 50씩 더한다. 월세를 50만원씩 더한다고 생각하면 이해가 된다. 마지막에 준주거가 500인데 전용1에서 일반3까지 더한 금액을 다 합하면 200이다. 준주거는 상업이 되니까 더 비싸게 받아야 하므로 200을 더 받아서 500만원 – 이라고 외우면 된다.
상업지역은 다음과 같다.
- 중심상업 1500
- 일반상업 1300
- 유통상업 1100
- 근린상업 900
최고 용적률인 1500에서 월세 200만원씩 빼면 된다. 그 200은 일반3과 준주거 500의 차와 같다.
공업지역은 다음과 같다
- 전용공업 300
- 일반공업 350
- 준공업 400
위에서 (주거 – 공업 = 녹지)로 공업의 최대 용적률은 400이다. 마찬가지로 주거의 월세 50을 빼면된다. 전일준씨 777은 자연스럽게 떠오를 것이다.
녹지지역은 조금 까다롭다.
- 보전녹지 80
- 생산녹지 100
- 자연녹지 100
보전녹지만 80%이다. 이것은 그냥 암기하는 것도 방법이다. 암기코드 만들려다가 너무 꼬다보면 본래 의미가 무색해질 수 있다.
나머지는 계획관리지역만 100이고 다 80인데 계획관리지역은 도시지역 편입을 위한 전 단계이므로 과락이 40점(건폐율) 만점이 100점으로 상향시킨 것으로 봐야 한다. 말이 안되는 것 같지만 암기는 잘 되는 것 같다.
용적률 하한
마지막으로 용적률 하한은 그냥 리듬으로 외우는 방법이 있다 (박문각 도승하 강사 방법) 55, 111, 22, 222, 151515, 나머지는 5. 위에 표에다가 색깔을 표시해놨다.
