35회 공인중개사 2차 시험
지난 토요일 2024년 35회 공인중개사 2차 시험을 보고 왔습니다. 작년에 1차에 합격하고 올해 2차만 치른 것 인데요. 여러 시험장에 가봤지만 역시나 긴장되더군요.
시험공부라는게 공부를 하면 할 수록 자신의 부족함을 알게 되기 때문에 1년을 더 준비했지만 떨어질 수도 있겠다 싶었습니다. 이번에 떨어지면 공인중개사 3수로 1차부터 2차까지 재시험을 봐야한다고 생각하니 압박감이 심했습니다.
결과
결과부터 이야기하면 가채점 결과 과락없이 185점으로 합격했습니다! 시험이 오후 4시20분에 끝나고 가답안이 6시에 나오는데 그 사이에는 떨어질 확률이 70% 정도로 보고 반 정도 체념한 상태였기 때문에 점수 확인을 한 후 몹시 기뻤습니다. 공시세법을 채점할 때는 막 가슴이 뛰더군요, 콩닥콩닥;
저는 중개사법 72.5점, 공법 52.5점, 공시세법 60점으로 40점 이하 과락없이 평균 60점을 넘어서 간신히 합격 점수에 들었습니다. 박문각 학원의 출제 난이도 분석에 따르면 2차의 경우 중개사법이 평이했고 공법이 어려웠으며 공시세법도 어려웠다고 밝혔습니다.
2차 시험 준비를 하면서 박문각 무료 강의를 많이 들었는데, 제가 받은 점수가 아마 평균적인 합격자들의 전략에 가깝지 않을까 싶습니다. 중개사법에 고득점을 해서 난이도가 높은 공법에 나눠주고 공시세법은 공시법을 최대한 공략하고 등기법과 세법에서 적당히 맞추는 전략을 세웠습니다. 이 시험은 과락없이 평균 60점만 넘어가면 자격증을 주기 때문에 전략적인 접근이 효과적입니다.
2차 과목별 공부 비중
중개사법
2차 과목별 공부 비중은 일단 중개사 시험이기도 하고 고득점이 가능한 중개사법을 집중적으로 했었습니다. 중개사법인 확실히 고득점에 유리합니다만, 그렇다고 완전 90점대까지 가는 것은 어렵습니다. 왜냐하면 후반부 10문제 정도가 집합건물법, 임대차보호법, 명의신탁, 장사법(묘지), 경매 매수신청대리 등 특별법에서 나오기 때문인데요. 민법의 영역을 넘나들기 때문에 웬만해서는 커버하기가 어렵습니다. 그래서 저는 중개사법과 부동산 거래신고법에 대해서 법령을 정리하고 집중적으로 기출문제를 풀었습니다. 이 두개의 법을 공부하는 것으로 30문제 정도는 커버가 가능합니다. 특별법 들은 적당히 기출문제만 푸는 것으로 2-3문제를 맞추도록 한다면 70점~80점대 까지 가능했을 거라고 보고 있습니다.
기출문제에서 반복되는 것들이 있고 또 새롭게 나오는 지문들이 있는데 기존의 기출지문은 기출문제 회독으로 가능한데 새로운 지문들은 직접 조문을 읽고 해석할 줄 알아야 풀 수 있습니다. 그 정도까지 공부하려면 노하우도 필요하고 상당한 시간이 소요되므로 적당히 끓을 필요도 있습니다. 저 같은 경우는 75~80점 목표로 했는데 막상 시험장 가니까 문제가 어려워 보여서 72.5점 맞은 것 같습니다.
나름 열심히 공부한 과목인데 점수가 좀 낮았는데요. 확실히 국가자격시험은 60점을 넘어가면 점수를 올리기 쉽지 않은 것 같습니다. 그래서 시험날이 다가올 수록 가성비를 선택해야 하는 시점이 옵니다.
공법
공법 같은 경우는 나름 수업도 많이 듣고 봤다고 생각했는데 오산이었습니다. 시험장 들어가기 전에 오늘 떨어지면 공법 때문에 떨어지겠다는 생각을 많이 했습니다. 처음부터 목표점수가 60점은 아니었고 50점이었습니다. 중개사법에서 공법에 점수를 준다는 전략으로 짜왔기 때문인데요. 놀랍게도 52.5점을 맞아서 공법이 살려준 것 같습니다.
알려진 바와 같이 공법은 과락을 대비해야 하는 과목입니다. 난이도가 높은 이유는 이 공법이 순수 암기 과목인데 법의 가지수가 많습니다. 국토계획법, 도시개발법, 도시정비법, 건축법, 주택법, 농지법 이 6개의 법인데… 처음 보는 사람은 일단 읽기가 어렵습니다. 얼마나 읽기가 어렵냐면 아래 국토계획법의 조문을 보면 알 수 있습니다.
문장을 읽는데 무슨 주어가 ‘특별시장, 광역시장, 특별자치시장…’ 이렇게 나오는데요. 문제는 공법은 이런 조문이 대부분을 차지합니다. 체계도에 의한 이해- 도 중요하지만 결국은 외워야 합니다. 어떤 법을 어떻게 시행하는지는 다 각자 다릅니다. 예를 들어서 도시개발법에서는 시도지사, 대도시 시장이 도시개발구역을 지정할 수 있습니다. 도시군기본계획에서는 특별시장,광역시장,특별자치시장,특별자치도지사, 시장, 군수가 계획의 수립권자로 나오는 등 권한 다 다른데 그걸 다 외워야 문제를 풀 수 있습니다.
공법도 다른 법률과 마찬가지로 법률, 대통령령, 시행령까지 세 단계로 내려가는데 법률에서는 뼈대를 세운다고 하면 세부 내용은 대통령령에 담겨있고 실무적인 부분은 시행령까지도 내려가는 방식입니다. 시험에서는 이 세가지를 전부 다루기 때문에 양이 상당히 많습니다.
공법이 이렇게 양이 많고 난이도가 높다는 것을 알기에 저는 도시정비법은 아예 포기하고 나머지 법들을 마지막까지 한번 더 보고 들어가는 방법을 택했습니다. 목표가 50점이었는데 52.5점을 받아서 잘 된 것 같습니다. 박문각의 리뷰를 보니 이번 공법은 풀수 없는 문제들이 가장 많았다고 합니다. 무슨 말이냐면 아무리 기출을 완벽히 외우고 들어갔어도 못 풀 문제들이 많았다는 것이지요. (극상 문제라고 함)
양이 많고 어렵지만 나오는 부분은 어느 정도 정해져 있기 때문에 공략을 잘하면 또 괜찮지 않을까 싶습니다.
공시세법
공시세법은 공시법, 등기법, 세법 세 개의 법률을 합쳐놓은 과목입니다. 공시법이 12문제, 등기법 12문제 세법 16문제가 나옵니다. 저의 전략은 쉬운 공시법을 최대한 맞추고 등기법에서 70% 정도, 세법에서 반 정도를 맞춰서 60점을 목표로 했습니다. 가채점 60점 맞았으니 결과적으로 성공한 셈이지요.
공시법에 새로운 지문이 있었는데 운이 좋게 12문제를 다 맞출 수 있었습니다. 등기법 12문제는 어려웠지만 또 어느 정도 선방하고 마지막 세법 16문제 같은 경우 소득세, 양도소득세를 버리고 나머지 문제를 공략했습니다. 60점은 제가 봐도 잘 나온 편에 속합니다. 어떻게 보면 공시법에 만점을 받은 것이 이 안에서 등기법과 세법에 점수를 내부적으로 나눠준 것과 같습니다.
총평 (공부기간)
35회는 어려운 시험이었던 것 같습니다. 최근 전세 사기가 늘어나서 법개정도 있었고 그래서인지 시험을 더 어렵게 내는게 아닌가 싶었는데요. 어떤 문제는 이걸 중개사 문제로 낸다고? – 정도 의구심을 갖게한 문항도 있었는데 시험 흐름이 매년 달라지니까 공부할 때는 전략을 잘 짜는게 필요할 것 같습니다.
2차 공부한 기간은 3개월 정도 입니다. 34회 1차 합격했을 때도 2차를 보긴했으나 그 때는 공부를 거의 하지 않고 경험삼아 본 시험이지요. 점수도 공법 20점 맞고 거의 찍은 수준이었는데요. 올해는 2차만 할 수 있어서 8,9,10월 잡고 집중적으로 해봤습니다. 근데 돌아보면 저가 중개사 시험을 너무 쉽게 생각해서 마지막 2-3주간 힘들게 공부했습니다. 원래는 9월말까지 준비를 끝낼 생각이었는데 그건 쉽지 않더라구요. 아무리 중개사가 자격증이 넘치긴 해도 국가시험인지라… 끝까지 문제를 풀고 공부를 해야 붙을 수 있는 시험같습니다.
아래 작년에 올린 후기를 보니 감회가 새롭네요. 공인중개사 시험장 가면 응시자들도 많고 나이드신 분들이 많이 보는데요. 개인적으로 나이를 어느 정도 드신 분들은 너무 무리하게 동차 합격을 노리는 것보다, 1차 합격하고 그 다음해에 2차 보는 방법을 추천합니다. 중개사 시험이 35회나 되면서 수많은 법개정을 거쳤고 때문에 과거 시절보다 공부량이 많습니다. 올해도 2차 과목 중 개정 사항에서 문제가 몇개 나온게 있는데 그런 부분까지 다 찾아서 공부하는게 부담이지요.
후기는 이 정도로 마무리하고 다음 포스트에는 중개사 시험 1,2차 공부방법 등에 관한 포스트도 해보겠습니다.
