공인중개사 2차 과목
공인중개사 2차 과목은 부동산중개법(부동산 실거래법), 공시법(공간정보법, 부동산등기법 + 부동산 세법), 공법(국토계획법 등 6개법)의 세과목입니다. 과목이 전부 법과목인데 공부방법은 차이가 있기 때문에 각 과목에 맞는 공부 방법이 효과적입니다.
뭐 이론적으로 모든 법조문을 암기한다면 끝나는 일이겠지만, 그렇게 단기간에 암기할 수 있는 양도 아니고 법조문은 어느정도 해석이 뒷받침되야 읽을 수 있기 때문에 우리가 보통의 인문학 교과서를 읽는 것과는 또 다릅니다.
이번 포스트에서는 공인중개사 2차 과목 중 가장 난이도가 헬이라는 (공포의 공법이라고도 말함) 공법의 공부방법과 약간의 전략을 알아보겠습니다.
공법이란?
중개사 시험에서 공법이란 부동산 공법을 의미합니다. 공법의 사전적의미는 국가 조직이나 국가와 국민간의 권력관계에 대해 규정하는 법입니다. 정의를 보면 아리송한데 공법은 사법과 비교했을 때 명확하게 대비가 됩니다. 사법의 대표법은 ‘민법’으로 중개사 1차 과목이기도 하지요. 민법에서는 사인간의 법률관계를 다룹니다. 즉 권리능력에 있어서 개인간의 수평한 관계이지요. 반면 공법은 국가와 개인간의 수직적 관계입니다. 세부적으로 들어가면 복잡하지만 크게 놓고 봤을 때 알아볼 수 있는 특징이 사법은 수평 관계, 공법은 수직 관계입니다. 사법에서는 강제력이 없거나 있는 경우가 드물지만, 공법에서는 거의 강제적으로 위에서 명령이 내려오는 식이 많습니다. 부동산 공법에는 몇년내에 OO을 해야한다 – 와 같은 강제성을 띤 조항이 많은데 이것들을 암기하는게 다 시험문제라고 보면 됩니다.
시험 과목으로써 공법의 특징
민법이 암기사항은 적고 이해가 중심인 법이라면 공법은 암기 중심입니다. 예를 들어 어떤 지역의 토지를 개발하려면 국가의 어떤 조직에 신고를 해야한다, 허가를 해야받아야 한다. 이것은 학습자가 어떤 이해를 필요로 하기 보다는 국가가 공익을 위해 이렇게 정해놓은 경우가 대부분이기 때문에 이유가 없습니다. 그런 이유가 있다 하더라도 법전에서 친절하게 설명해주지도 않고요.
그럼 이해 부분은 어떨까 보면, 이해가 완전히 필요없느냐? 그럴 수도 있는데 그러면 공부가 너무 힘들어집니다. 보통 공인중개사를 공부하는 학습자들이 연령대가 높고 학교를 졸업한지 오래된 분들이 많기 때문에 무작정하는 암기가 잘 통하지 않습니다. 때문에 어느 정도 이해가 뒷받침 되야 수월하게 할 수 있습니다.
어떤 면에서 공법의 이해라는게 어린 학생들(대학생 이하)보다는 사회활동을 하는 사람들이 더 밝을 수도 있습니다. 예를 들어 재건축 과정을 경험해본 사람이라면 도시정비법에 대해 경험적으로 알고 있는 사실들이 있을 수 있습니다. 간접 경험이나 들은 이야기라도 도움이 되지요. 살면서 알게 된 지식들이 수험적인 정리를 거치면 의외로 탄탄한 뒷받침이 될 수 있습니다. 다만 우리가 경험으로 모든 공법을 알 수는 없는 것이니 역시 학원의 강의가 이해에는 가장 큰 도움이 됩니다.
동영상 강의
여유가 있는 사람은 근처 실강의를 듣는 것이 좋겠지요. 다만 인터넷 강의가 발달한 지금 시대에 동영상 강의를 활용하지 않으면 좀 아쉬울 겁니다. 공인중개사 공법 강의는 무료 인강 사이트에서 풀강의를 들을 수 있습니다. (아래 링크) 그 밖에 유튜브에도 여러 학원의 무료 강의 및 암기팁 등 노하우들이 올라와 있는데요. 영상을 너무 많이 시청하는 것도 시간낭비니까 과목당 한개, 시간이 있으면 두개 정도의 강의를 집중적으로 듣는 것을 추천합니다.
주의할 점은 공법은 암기과목이라 동영상을 아무리 많이 들어도 본인이 외우지 않으면 소용이 없습니다. 암기가 어려우면 강의를 듣고 그 챕터의 기출문제라도 다 풀어야 합니다. 기출문제를 푸는 과정도 암기하는 것인데요. 바로 문제를 풀지 않으면 동영상 강의의 효율이 많이 떨어집니다. 꽤 많은 사람들이 실수하는 것이 동영상 강의만 듣고 공부가 끝났다고 착각하는 것입니다. (본인도 초창기에 그랬음;)
공법은 암기 자체가 곧 이해로 직결되기 때문에 암기가 없이 이해가 되었다는 것은 말이 안맞습니다. 예를 들어 공법에서 가장 암기가 많은 것 중에 하나가 용도지역 용적률과 건폐율인데요.
아래와 같은 표의 내용을 암기하는 것 입니다. 기출에는 한 문제 정도 나옵니다. 다시 말하면 공법 한문제를 풀기 위해 이걸 다 외워야 한다는 것이지요. 깝깝합니다. 그런데 이것을 이해하는 것으로 문제를 풀 수 있는가? – 전혀 불가능한 것은 아니지만 그런 질문은 소용이 없지요.
예를 들어 중심상업지역은 종로와 같은 도심지역입니다. 청계천 인근에 대기업 사옥 등 고층빌딩이 빽빽하게 들어서 있는 곳이니까 용적률과 건폐율이 최대입니다. 반면 서울 외곽에 청계산입구역 정도에 가면 자연녹지지역이 있습니다. 국가에서 청계산에 빽빽하게 고층건물을 세우도록 하지 않겠지요, 그래서 건폐율과 용적률이 제일 낮습니다. 정확하게는 도시지역에서 가장 낮은 지역이 보전녹지지역인데 그 이유는 보전녹지지역은 말 그대로 보전하기 위한 목적이고 자연녹지지역은 차후 개발될 여지를 조금 남겨둔 땅이기 때문입니다.
이런 것이 공부방법을 정하는데 있어서 당장 알아야할 내용은 아닙니다만, 공법은 이해를 바탕하는 것 보다는 암기를 통해서 거꾸로 이해해 가는 부분이 더 많습니다. 비율로 따지면 이해가 한 20%, 암기가 80% 정도를 생각하면 될 것 같습니다. 용도지역 암기법은 여러가지가 있는데 아래 필자의 글도 참고하면 좋을 것 같습니다.
각 챕터의 공부법과 수험전략
공법은 6개 법으로 구성되어 있습니다. 대한민국의 공법은 수천개가 넘지만 중개사 시험에서 말하는 공법은 부동산 중개에 관련된 핵심적인 여섯개 법이라고 보면 됩니다. 국토계획법, 도시개발법, 도시정비법, 건축법, 주택법, 농지법 입니다.
여섯개 법 중에 가장 난이도가 높은 것은… 초보자가 봤을 때는 다 어렵습니다.
국토계획법
첫번째 법인 국토계획법이 가장 양이 많고 도시개발법, 건축법 등 다른 법들과 연결되어 있고 기본이 되는 법입니다. (정식 명칭 국토의계획및이용에관한법률 ) 어렵긴 한데 또 앞부분이라 학습자들이 가장 많이 반복하기 때문에 공법 공략에 있어서는 메인입니다. 문제 출제 비중도 40문항중 12문항이기 때문에 국토계획법을 못 잡으면 상당히 쉽지 않겠지요. 거꾸로 말하면 국토계획법만 어느정도 풀 수 있어도 공법 과목의 상당부분이 해결된다는 말이기도 합니다. 그렇게 생각하면 양이 많은게 아닐 수가 있어요.
공적 개발인 광역도시계획, 도시군기본계획에서 내려가는 도시군관리계획과 사적 개발인 개발행위허가(개발밀도관리구역, 기반시설관리구역) 전체 구조를 이해하는 것이 공법의 핵심 이해입니다. 각종 학원 강의에서 체계도라는 그림을 그려주는데요. 말로 이해가 어렵기 때문에 체계도 접근 방법(도식 활용)이 도움이 된다고 생각합니다. 저도 공법 강의를 처음 1회 완강했을 때 머리속에 아무것도 남아있지 않은 것을 경험했는데요. 수업을 들은 30시간은 과연 무엇이었나? 를 자문해보다가 체계도로 진행하는 수업들을 들으면서 그나마 이해가 된 것 같습니다.
체계도 등을 통해 전체 구조를 이해했으면 거기서 끝난게 아니지요. 이제 진짜 시험문제가 나오는 세부 사항들을 암기해야 합니다. 이제 좀 눈이 뜨인다 싶을 때 보면, 암기량이 많기 때문에 두번째 좌절 위기가 오는데요. 그 단계를 거치면 이제 어느 정도 문제를 풀 수가 있습니다. 이해가 필요없는게 공법이지만 한편으로는 그 20%의 이해가 뒷받침 되는 암기와 그렇지 않은 암기는 또 차이가 나기 때문에 어느 정도 각오를 해야합니다.
도시개발법
도시개발법은 공공이 시행하는 신도시 개발법입니다. 근데 도시를 개발한다는 것이 건물을 짓는다는 것이 아니고 그 안에서 도시 기능이 가능하도록 계획하여 토지를 개발한다는 뜻입니다. 사람들이 많이 모여사는 도시라는게 제대로 기능하기 위해서는 여러가지가 필요하겠지요. 첫번째로 도로가 정비되어야 하고 전기, 가스, 물 등이 인구수에 맞게 제대로 공급이 되야할 겁니다. 사람들이 살아갈 것이니까 학교, 병원 등이 필요할 건데 무턱대고 아파트만 올리면 안되겠지요. 그런 내용들을 규정해놓은 법이 도시개발법입니다.
도시개발법은 국토계획법의 도시군관리계획의 도시군계획사업을 통해 시행할 수 있습니다. 국토계획법에서 다루기에는 양이 많기 때문에 법을 하나 분리한 것인데 국토계획법의 연장선에 있는 법이라고 보면 됩니다.
시험에서는 6문제 정도 나오는데 내용에 비해 많이 나오는 편이라서 전략적으로 가져가야 하는 법입니다. 양이 적은 이유는 간단합니다. 도시정비법은 재건축까지 완료하는 내용이라 훨씬 내용이 많고 복잡합니다. 도시개발법은 토지개발만 시행하고 건물은 올리지 않습니다. 재건축은 관리처분계획으로 분양까지 끝내야 절차가 끝나니까 내용이 많아집니다. 때문에 도시개발법이 상대적으로 학습시간이 짧고 공부의 효율이 좋습니다.
도시정비법
도시정비법 (정식 명칭: 도시및주거환경정비법 )은 양도 많고 복잡합니다. 근데 문제는 도시개발법과 비슷하게 나오기 때문에 수험 전략적으로는 좀 나중에 하는 방법을 추천합니다. 내용을 다 공부하는 것 보다는 시험에 가장 많이 출제된 기출부분을 중점적으로 공부하는 것이 효율적입니다. 도시개발법의 심화적인 내용이라고 볼 수도 있으니까 먼저 도시개발법을 공부한 후 비교하며 공부하는 것을 추천합니다.
주택법
주택법은 주택사업자에 대한 내용입니다. 주택법은 국토부장관에게 등록하는 주택사업자를 규제하는 법으로 암기량은 도시개발법과 비슷한데 투기과열지구와 조정대상지역에 대한 규제가 있습니다. 투기과열지구와 조정대상지역은 부동산투기를 막기위한 규제이지만 요즘처럼 경기침체기에는 정책적으로 완화하기도 합니다. 뉴스에도 종종 나오는 내용이니까 이해를 하면 좋습니다.
건축법
건축법은 특성상 숫자 암기가 많습니다. 건축법 시행령 별지에 나오는 용도지역에 따른 건축물 제한도 거의 다 외우는게 불가능할 정도라서 기출에 많이 나오는 핵심적인 주제를 메인으로 공략하는 것도 하나의 방법입니다. 너무 많아서 포기하기에는 건축법은 국토계획법 문제와도 연관성이 있기 때문에 웬만하면 건축법은 7-80% 정도 맞출 수 있도록 공부하는 것을 추천합니다.
건축법만 따로 특강하는 강사도 있는데 개인적으로는 고상철의 건축법 특강을 추천합니다. (유튜브에서 무료로 볼 수 있음)
농지법
농지법은 공법 마지막 두문제입니다. 우리나라는 과거 농경사회였기 때문인지 농지법이 생각보다 만만치가 않습니다. 법조항만 64조가 있기 때문에 두문제를 위해 모든 법령을 커버한다는 것은 비효율적입니다. 그리고 기출도 보면 딱히 일관성이 없습니다. 법조문이 수십개인데 매년 두문제씩 뽑다보니까 10년치 기출을 모아놓아도 확률이 좀 낮습니다. 시간이 없으면 버려도 되는 과목이고 아니면 한 문제 정도 노려볼만은 합니다. 다만 너무 시간을 많이 투입하는 것은 비추입니다. 35회의 경우 농지의 타용도 일시사용 1문제와 농지전용 1문제가 나왔는데 그 중 하나는 박스형 문제이고 풀기 쉽지 않았습니다.
공법 수험전략
중개사 시험은 35회 동안 기출문제가 많이 쌓여서 점점 더 어려운 시험이 되고 있습니다. 모든 과목을 고득점 할려고 계획을 짜면 쉽지 않기 때문에 효율적인 수험전략이 필요하지요.
각종 커뮤니티 글들을 읽어보니 올해도 역시 부동산중개사법에서 고득점하여 공법과 공시법에 나눠주는 방식으로 합격한 사람들이 많은 것 같습니다. 특히 공법은 어렵기 때문에 55~60점 정도 맞춘다는 목표로 해서 50점대 초반이 나오더라도 중개사법에서 70점 이상 맞으면 커버가 됩니다. 공시법(세법)의 경우는 공법보다 어렵지는 않기 때문에 65-70점을 목표로 잡아서 60점 정도 점수를 맞으면 중개사법에 손을 벌릴 필요가 없으니 공법의 부담감이 줄어듭니다.
공법을 50점 정도 목표로 한다면 선택과 집중을 통해서 풀 문제와 풀지 않을 문제를 선택하면 충분히 가능합니다. 6과목 중에 어떻게 할 것인가는 선택에 달려있는데, 저의 추천은 국토계획법과 건축법, 도시개발법에서 과락을 넘을 정도의 득점을 목표로 하고 나머지 법은 반타작하거나 찍기 기술로 커버를 하면 충분히 가능합니다. (찍기도 기술)
방향성을 잡았다면 6개 법을 전부 똑같이 공부하는게 아니라 중요성에 따라 에너지를 배분할 수 있어서 좀 더 성취감이 빠를 겁니다.
