공인중개사 2차 과목 공시법과 세법
이번 포스트는 공인중개사 2차 2교시 과목인 공시법과 세법의 공부법에 대해 알아보겠습니다. 2차 2교시는 공시법 12문항, 등기법 12문항, 세법 16문항으로 총 40문항이 출제가 됩니다.
공부 순서와 장단기 기억
공인중개사 2차 과목들을 공부하는 초보자가 법 전공이 아니라면 (소위 노베이스) 모든 과목이 생소할 수 밖에 없습니다. 왜냐하면 1차와 다르게 2차는 전부 법령에서 출제가 되기 때문이지요. 법리에 대한 이해가 필요하지만 절대적 암기량이 뒷받침 되지 않으면 제대로 문제를 풀기가 어렵습니다. 따라서 공부 순서를 짜는 것은 어느 것을 먼저 외워야 하는가 – 의 문제일 수도 있습니다.
기억력 이론을 적용하면 암기량이 많아지면 장기 기억을 활용할 필요가 있습니다. 학창시절 ‘벼락치기’ 방식라는 말이 있지요. 이는 단기기억을 주로 활용해서 시험을 보는 방식을 말합니다. 단기기억은 시험공부에 쓸만하지만 보통의 사람은 나이가 들수록 단기기억력이 떨어지는 것이 자연의 원리이고 또 오래 기억에 남지는 않습니다. (기억의 손실률이 많음)
그렇다면 모든 공부를 장기기억으로 가져가면 베스트이겠으나 문제는 장기기억을 만드는데는 단기기억보다 좀 더 시간이 걸립니다. 이것은 기억법 이론 강의가 아니기 때문에 이 정도만 이야기 해두겠습니다만, 중요한 것은 2차 시험 공부를 할 때 어느 정도는 장기기억을 사용해서 기본점수를 잡아두고 그 다음에는 시험 1-2주 전에 최대한 벼락치기로 점수를 끌어올리는 방법이 공부의 효율성이 있을 겁니다. 대부분의 학원에서는 1년 커리큘럼으로 이 과정을 만들고 있는데 1년씩 중개사를 공부하지 않아도 장기와 단기기억의 비중을 두고 학습하면 비슷한 효과를 낼 수 있다고 봅니다.
얼마나 빨리 기억을 만들어 내서 문제를 풀 수 있는가는 학습자 각자의 노하우에 달려있는데 이게 어려우면 그냥 학원 1년 코스를 듣거나 프리패스 인강 같은 것을 끓어서 듣는 것도 하나의 방법입니다.
순서 설정
일반적으로 장기기억은 회독수에 비례해서 올라갑니다. 그래서 각종 고시, 공시 등 공부기간이 1-3년 이상 걸리는 전문자격증 시험에는 대부분 회독 학습법을 많이 사용하지요.
필자가 2차 2교시 과목에 대해 초보자에게 추천하는 순서는 공시법, 등기법, 세법 순서입니다. 우선 공시법은 가장 분량이 짧고 이해가 그리 어렵지도 않습니다. 중개사 시험에서 분량이 짧다는 것은 그만큼 암기 부담이 덜하다는 것입니다. 분량이 적으면 그만큼 회독수를 늘려 반복을 할 수 있고 많은 분량을 장기기억으로 가져갈 수 있습니다. 그렇게 되면 다른 과목을 공부할 때 심리적으로 안정이 됩니다. 그래서 제일 첫번째로 해야할 과목입니다. 그리고 공부량에 따라서 12문제를 다 맞출 수도 있고, 학원에서도 목표를 10개 이상으로 잡습니다. 2차 과목 공부에 있어서 공시법의 기출문제를 풀면서 기본을 잡아놓는 것이 첫번째입니다.
두번째 2차 2교시 과목은 등기법입니다. 공시법(공간정보법)과 등기법은 서로 연결되어 있습니다. 부동산 표시에 대한 내용이 공시법이고 권리 관계에 대한 내용이 등기법입니다. 표시와 권리 장부를 두개로 나눈 것은 우리나라 부동산 장부의 특징인데요. 결론적으로 두 장부는 일치해야 합니다. 부동산장부에서 변경된 사항은 등기부에도 바뀌어야 하고, 그 반대도 마찬가지입니다. 지적소관청과 등기소가 각각 맡아서 하고 있지요.
공시법을 제대로 배우면 자연스럽게 등기법까지 연결이 됩니다. 등기법을 배우고 난 뒤 다시 공시법을 보면 이해가 한층 더 깊어집니다. 다만 등기법의 경우 민법의 특별법이기 때문에 민법이 약하면 조금 고전할 수 있습니다. 그렇다고 해도 중개사 시험의 등기법은 조문 위주로 평이하게 출제하기 때문에 12문제 중에서 70% 이상 맞추는 것을 목표로 하면 무난합니다.
등기법 강사 중에는 조문만 잘 읽어도 12문제 중에 10문제는 맞출 수 있다고도 하는데요. 다행히 부동산 등기법의 조문이 많지 않습니다. 정확한 법의 명칭은 ‘부동산등기법’과 법원의 ‘부동산등기규칙’입니다.
등기법이 이해가 어려운 부분은 주로 뒷부분입니다. 가등기, 가처분, 가압류 등 ‘가’가 붙는 것들인데요. 이런 것은 조문만 읽어서는 이해가 안되니까 동영상 강의를 적당히 활용하는 것을 추천합니다. 강의 숫자도 등기법이 그렇게 많지가 않습니다.
개인적인 경험을 말하면 등기법도 민법처럼 여러번 회독을 해도 잘 기억이 나지는 않더군요. (법은 노베이스라) 시험 마지막 주에는 기출지문에 잘 나오는 조문들을 정리해서 빠르게 보고 시험장에 들어갈 수 있도록 분량을 최대한 줄여야지요.
마지막으로 세법입니다. 중개사 시험에서의 세법은 부동산 관련한 세법을 출제합니다. 부동산 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세 이 네가지가 들어가 있지요. 총칙에 해당하는 지방세기본법도 출제하는데 지방세기본법은 국세기본법을 베이스로 한 법이라 범위가 넓어서 고득점 대비하는 것은 쉽지 않습니다.
기본점수를 얻기 위해서는 우선 취득세와 이에 연결된 등록면허세, 재산세와 종합부동산세를 먼져 공부해서 기출문제를 어느 정도 풀 수 있어야 합니다. 16문제 중 출제 비중이 가장 높은 양도소득세는 분량이 많고 종합과세인 소득세도 알아야 이해가 가기 때문에 다른 세금보다 공부가 어렵습니다.
세법은 학습자에 따라 차이가 나는 과목입니다. 사람에 따라 세법이 진짜 어렵다고 느낄 수도 있는데 그런 경우 2차 2교시 세가지 과목에서 선택과 집중을 정하는 것도 방법입니다. 공시법은 가장 쉽기 때문에 무조건 고득점을 노려야 하고, 등기법과 세법 중에 한 쪽에 주력하는 것도 방법입니다. 민법이 좀 적성에 맞으면 등기법을 선택할 수 있는 것이고 세법은 반타작 정도를 목표로 하는 것도 괜찮습니다. 국가자격증의 경우 정답 번호의 배분이 정해져 있기 때문에 이론적으로는 찍기만 해도 16문제 중에 3-4문제는 맞출 수 있기 때문에 반타작인 8문제를 노린다는 것은 노력여하에 따라 충분히 가능하지요. 목표는 공시법 12문제, 등기법 12문제, 세법 16문제 중에 24문제를 맞춰서 60점 이상 받는 것입니다. 공시법에서 10문제를 맞추고 등기법이나 세법 둘 중 한 과목에서 80% 득점할 수 있다면 나머지 한 과목은 반타작에 찍기만 해도 충분히 가능합니다.
찍기 스킬
저도 국가자격시험을 볼 때 늘 써먹는 방법입니다. 그렇게 하는 이유는 이겁니다. 국가시험의 경우 선지가 1~5까지 있고 40문항이라면 1번이 8개, 2번이 8개, 3번,4번,5번 각각 8개씩 정답이 되도록 배분되기 때문이지요. 이것은 아무 내용도 모른 상태에서 답안지에 그냥 한줄만 세워도 8문제를 맞출 수 있다는 말입니다. (전혀 공부를 안해도 20점이 나온다)
이것을 수험에 활용하면 더 파워풀 합니다. 내가 40문제 중에 20문제를 확실히 풀었을 경우 (100% 맞았다고 가정) 20문제가 남습니다. 이것을 한줄로 세워서 찍으면 4문제를 맞출 수 있습니다. 정확히 24문제 득점해서 60점으로 합격점수입니다. 즉 시험문제의 반만 완벽하게 안다면 대부분 국가자격시험에 붙을 수 있습니다. 그렇기 때문에 어슬프게 전범위를 공부하는 것 보다 확실히 점수를 얻을 수 있는 범위를 집중적으로 공략하는 것이 찍기에도 유리합니다. 아는 사람은 다 잘 써먹고 있는 방법인데 의외로 모르는 수험생들도 많습니다.
논술이 들어간 2차 시험에는 안통하겠지만 객관식 시험에는 다 통용되는 방법입니다. 부동산중개사 시험의 경우 1차 2차가 모두 객관식이기 때문에 반드시 알고 있어야할 스킬이지요.
종합 전략 – 공시법과 세법
공시법, 등기법, 세법 이 세가지 법은 공부하는 방법이 달라서 처음에 좀 애를 먹습니다. 순서는 공시법 -> 등기법 -> 세법이 무난하고 등기법과 세법 중에 자신이 있는 과목을 집중적으로 하는 것도 방법입니다.
세법은 아마 관련 전공자나 실무를 해본 사람이 아니면 조금 어려울 수 있습니다. 부동산 세법이라는 것은 방대한 세법 속에 아주 일부를 발췌해서 보는 건데 부동산중개사 전체 과목 구성에서 보면 좀 가장 동떨어진 내용입니다. 공시법은 공법과 연관이 있고 등기법은 민법의 특별법이기 때문에 연결이 되는데 세법은 그냥 세법입니다. 그리고 세법이 어떻게 보면 가장 마지막 단계에 있는 법이라 그 전 단계의 법들을 많이 알고 있어야 학습이 수월합니다. 예를 들어 매매라는 법률행위를 하면 수익이 있는 매도인에게 양도소득세 신고납부 의무가 생기고, 매수인에게는 취득세 신고납부 의무가 생깁니다. 매매뿐 아니라 증여, 상속, 교환 등 다양한 계약에 세금이 부과됩니다. 그래서 부동산중개사를 공부할 때 처음에 세법부터 공부하기는 쉽지 않고 2차 과목인 것입니다.
세법을 전문적으로 다루는 세무사 시험의 경우 민법은 선택과목이지만 그들은 세법 자체를 밑바닥부터 심도깊게 배우기 때문에 중개사 세법과 비교할 수는 없지요. 강의수만 해도 중개사는 20강 정도라면 세무사 세법은 뭐 50강~100강까지도 갑니다.
세법 자체가 어려운 법이기 때문에 중개사 세법에서 짧게 공부하는 것으로 이해하기 어렵습니다. 다만 그만큼 난이도를 조정해서 출제하기 때문에 기출 지문을 중심으로 공부하면 충분히 점수를 맞출 수는 있습니다.
등기법과 세법 중에 하나를 집중적으로 공부하는 전략을 개인적으로는 추천합니다. 어느쪽이나 시간이 걸리기 때문에 둘 다 만점 맞도록 하면 좋겠지만 중개사 시험은 공부의 효율성도 따져야 하니까요. 얼마나 적게 공부하고 붙을 수 있는가도 중요한 문제라고 생각합니다. 필자의 경우 34회때 1차 집중해서 붙었고, 35회 때 2차만 3개월 해서 합격점수에 들었는데 막판에 조금 후달리긴 했습니다. 만약 아슬아슬하게 떨어지면 다음해에는 1차부터 다시 보는 삼수생이 되는데, 그것만은 피하고 싶더라구요. 7월달에 본 주택관리사 1차 시험에서 불과 5점(2문제) 차이로 불합격한 경험이 있어서 그게 어떤 기분인지 잘 알고 있습니다.
학원의 활용 무료 강의 등
공부 전략을 잘 못세우겠다면 학원 종합반이나 인강 프리패스 등을 활용하는 것도 방법입니다만, 돈이 많이 들어갑니다. 중개사 시험의 경우 인터넷에서 풀강의를 들을 수 있는 곳이 많으니까 무료 인강 사이트 활용을 추천합니다. 단 책은 사야합니다. 기본서를 풀세트로 사면 돈이 비쌀 것이고 강의를 충실히 듣는다는 전제라면 요약서만 사서 듣는 것도 방법입니다. 요약서를 다 사면 한 10만원 초반대 정도 될 겁니다. (학원에 따라 차이 있음) 보통 학원에서 풀 패키지를 구매하면 100만원 정도인 것을 생각하면 10분의 1정도이지요.
뭐 유명 학원에 등록하면 그만큼 장점은 있습니다. 인터넷 검색 품을 팔아 적은 돈을 들여서 하면 과정이 더 복잡하고 잘못하면 수험기간만 늘어날 수 있으니 잘 선택해야 합니다. 필자의 경우 무료 인강 사이트 강의만 들었고 1,2차 요약교재에 11만원 그리고 해커스 2차 단원별 기출문제집 4만원으로 총 15만원 정도 돈을 들였습니다. 부족한 부분은 유튜브 강의를 활용하고 qnet 기출문제나 법령을 워드파일로 다운로드 받아 직접 출력해서 공부했습니다. 학습자 각자에게 맞는 방법을 잘 활용하는 것이 좋습니다.
