부동산학 총론
감정평가사 부동산학원론을 공부하면서 정리하는 시리즈 포스팅 입니다. 오늘은 첫번째로 부동산학원론의 도입부에 해당하는 부동산학 총론 공부법을 알아보겠습니다.
부동산학원론이란?
먼저 감정평가사 시험에서 부동산학원론 과목의 특성을 좀 알아두면 좋겠습니다. 부동산학원론은 1차 과목으로써 대학에서는 부동산학개론 정도에 해당하는 과목입니다. 부동산학개론은 부동산 관련학과에서 원론으로 배우는 과목이지요.
부동산학은 순수학문이 아니라 종합응용과학, 사회과학 분야이며 다른 학문들에 비하면 최근에 발전한 학문입니다. 부동산은 우리 생활과 밀접한 관련이 있는 분야로 기초 개념을 그리 어렵지 않게 습득할 수 있는 장점이 있습니다. 반면 부동산학은 경제학, 법학, 지적학 등 다른 많은 학문들의 개념을 가져와서 종합적으로 응용하기 때문에 학습을 해나가면서 좀 어수선하다는 기분을 느낄 수도 있습니다. 어떤 부동산 강사님은 부동산은 잡학다식한 분야라고 말한 분도 있습니다. (현직 평가사)
그래서 부동산학원론의 첫번째 특징은 처음에 접근이 쉽다. 그러나 다양한 학문을 적용하기 때문에 어수선하고 문제 풀이가 어려울 수 있다 – 고 봅니다. 물론 법학, 경제학 등 문과적 베이스가 있는 수험생이라면 그렇게 어렵지 않을 수도 있습니다.
필자가 두번째 특징으로 꼽는 것은 감평사 1차 다른 과목과의 연계성입니다. 이것도 첫번째 특징인 다양한 학문을 종합하기 때문에 나오는 건데, 1차에서 감정평가관계법규, 민법, 경제학 정도가 관련이 있다고 할 수 있습니다. 회계학과는 아주 관련이 없다고도 할 수는 없지만 기출 문제로 봤을 때는 거의 무관하기 때문에 회계를 제외한 세과목이 관련이 있습니다. 한과목씩 보면…
감정평가관계법규
감정평가관계법규는 줄여서 말하면 공법입니다. 공법은 공인중개사 시험의 과목인데 사법(민법)의 반대가 공법이지요. 부동산학원론 기출에는 공법에 가까운 문제, 지문들이 등장합니다. 예를 들어 단독주택과 공동주택, 준주택의 개념을 구분하는 문제라던가 법조문을 그대로 지문에 등장시키는 비율이 꽤 있습니다. 범위에 큰 제약없이 출제할 수 있는 것 같습니다. 물론 1차 과목인 감정평가관계법규를 함께 충실히 공부했다면 오히려 쉽게 접근할 수 있는 측면도 있습니다. 정상적인 범위를 공부한다면 부동산학원론에 공법 관련 지문이 나온다고 딱히 당황하거나 그럴 이유는 없습니다.
다만 범위에는 감정평가 실무기준이라던가, 국토교통부 발행하는 업무요령서(표준주택가격 등)에 나올법한 딥(deep)한 세부사항도 킬러문항으로 아주 가끔 나오기도 하는데, 2차의 영역이라 동차만 공부하는 수험생으로써는 최소한만 내용을 정리하는 것도 방법입니다. 부동산학원론의 과목 특성상 수험목적을 벗어나면 시간과 노력이 더 소요될 수 있습니다.
해서 공법 부분은 감정평가관계법규와 함께 공부하다 보면 상당수 해결이 된다 – 고 봅니다.
민법
부동산학원론에서 민법의 비중이 크지는 않습니다. 부동산의 복합개념에서 법률적 개념을 학습할 때 나오지요. 우리 민법 제99조는 토지 및 그 정착물을 부동산으로 정의하고 있습니다. 동산은 부동산 이외의 물건이라고 깔끔하게 규정합니다. 조문만 보면 어렵지 않을 것 같은데 막상 한글자씩 뜯어서 보면 민법의 개념이 필요합니다.
토지의 소유권, 독립 정착물 등 물권적 내용도 나오는데 민법 과목보다 어렵지는 않지만 그래도 한번 정도는 빠삭하게 학습할 필요가 있습니다. 부동산 개념에서 나오는 민법은 기초적 이해의 영역이기 때문에 어렵지는 않을 겁니다.
민법이라고 하니까 심각하게 들리지만 우리 일상과 관련을 지어서 보면 당연한 것들이 많습니다. 그만큼 당연하게 이해가 되는 것들도 많다는 말이지요. (결론적으로 당연하게 된다)
예를 들어 정착물과 동산의 구별 기준에서 임대인이 설치한 물건은 정착물이고 임차인이 설치한 것은 동산으로 간주됩니다. 추상적이지만 임대인이 집주인이고 임차인은 집을 빌린 것으로 보면 당연한 것 입니다. 내가 내집에 설치하는 것과 남의 집에 설치하는 차이가 있지요.
이것도 역시 1차 과목인 민법을 같이 공부하다 보면 어느새 해결이 되는 부분입니다. 부동산학원론 교과서에 나와있는 부분 정도만 시험 전에 정리하는 정도로 충분할 것 같습니다. 비율도 적고 민법의 특성답게 범위가 정해져 있습니다.
경제학
감정평가사 부동산학원론과 거의 흡사한 과목이 공인중개사 부동산학개론인데 중개사 시험에서는 부동산경제론 문제가 비중이 꽤 있는데, 감정평가사의 경우 경제학원론 과목이 따로 있어서 경제학 문제가 많지 않습니다. 다만 부동산경제론이라는 고유적인 특성을 아주 무시할 수는 없고, 부동산학원론은 경제이론의 기반이 중요하므로 전체적으로 경제 이론이 스며들어 있습니다.
부동산 공급곡선, 수요곡선, 탄력성 같은 경제학 내용뿐 아니라 외부효과 등 경제학의 개념이 부동산학원론 전반적으로 사용됩니다. 지대이론은 고전경제학을 일부 정리한 내용이라고도 할 수 있겠는데 경제학원론에 비하면 내용이 넓고 얕습니다. 얕다는 것은 문제를 맞추기 쉬운 거지만, 범위가 넓은 것이 시간을 많이 잡아먹는 문제가 있지요. 짧은 시간에 효과를 보는 해결책으로는 기출문제 패턴을 암기하면 그 모든 내용을 다 읽지 않아도 됩니다. 감정평가사 강사 중에는 부동산학원론을 좀 제대로 공부해두면 2차에 가서도 도움이 된다는 말도 하는데요. 시간적 여유에 따라 선택하면 좋을 것 같습니다.
결론적으로 부동산학원론의 경제학 파트는 비중이 낮기 때문에 따로 공부하거나 너무 한 주제를 깊이 파지 않는 것이 나을 것으로 보입니다. 다만 관련된 문제는 테크닉적으로 풀 수 있게 준비해야겠지요. 기출문제 중에 수요와 공급 곡선 함수가 나와서 연립방정식이나 탄력성 등을 구하는게 있는데 기계적인 테크닉으로 해결이 되므로 차기 시험을 대비해서 꼭 체크하면 좋을 것 같습니다.
결론
부동산학원론은 원론인 만큼 직간접적으로 1차 다른 과목들과 관련되어 있습니다. 그것은 너무 이 과목만 집중적으로 공부하는 것 보다 다른 과목들을 함께 공부하다보면 점수가 더 올라간다는 것을 의미합니다. 처음부터 타 과목과의 연관성을 딱히 의식하면서 공부할 필요까지는 없습니다. 다만 나중에 어느 정도 점수가 나오는 상황에서 좀 더 보완해야겠다 싶은 부분과 연관된 과목을 좀 더 들여다 보는 방법도 괜찮다고 봅니다.
