공인중개사 공법의 목차
공법은 공인중개사 2차 과목입니다. 공법이라는 법이 따로 있는게 아니라 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’ (국토법, 국계법이라고 함)과 도시개발법, 도시 및 주거 환경정비법, 건축법, 주택법, 농지법 까지 6개의 법률 조문을 대상으로 시험을 출제합니다.
내용이 많고 복잡한 법령이 6개나 모여있는데 대다수 문제가 암기를 바탕으로 출제가 되서 중개사 수험생들 사이에는 공포의 공법이라는 악명도 높지요. 단순히 조문 숫자로 따져도 많지만 그보다 심각한 것은 시행규칙까지 시험범위에 포함한다는 것 입니다.
법에 관해서 잘 모르면 이 말이 이해가 어려울 수 있는데요. 국회가 만든 법률이 있고 그 다음에 시행령(대통령령) 그리고 시행규칙(부동산 공법의 경우 국토교통부령)이 있습니다. 공법 문제를 풀기 위해서는 ‘법률 -> 시행령 -> 시행규칙’ 를 다 알아야 한다는 말인데요. 예를 들면 건축법이라는 것은 건축법이라는 법률, 건축법 시행령인 대통령령 그리고 건축법 시행규칙 이라는 국토교통부령 이 세가지로 이루어져 있습니다. 여기에 각 지방자치단체에는 건축조례라는 것이 따로 있는데 다행히 공인중개사 시험은 시행규칙까지만 나옵니다.
이런 체계가 있어서 공법이 어려운 것 입니다. 다른 법들도 어려운 것은 마찬가지지만 공법은 특히나 분량이 많고 결론은 외워야 득점할 수 있는 유형의 문제가 상당수 출제됩니다.
어차피 연령대가 높은 대다수 수험생들이 저 6가지 법의 시행규칙까지 다 꿰고 있을리가 만무하기 때문에 난이도 출제자 측에서 얼마든지 난이도 조절이 가능하기도 합니다. 강사들이 통계를 내보니 시행규칙이 5% 정도 비율로 무시해도 된다고 하는데 그것은 출제위원들이 결정한 문제이지 수험생들이 마음대로 단정할 일은 아니겠지요.
공법의 목표 점수대는 학원이나 강사에 따라 다르긴 하지만 보통 50점~70점을 목표로 과락이 안나게 하는 전략으로 가는 경우가 많습니다. 하루아침에 그렇게 된게 아니라 수십년간 수십회의 시험을 통해서 나온 전략이라고 하지요.
공법 목차
그럼 이번 포스트는 공인중개사 2차 과목인 부동산공법의 목차를 흝어 보겠습니다. 목차에 대한 와꾸만 잡아도 공부의 방향성 정도는 잡을 수 있을 것 입니다.
인강드림 기본서의 목차를 봐봅니다.
학원의 기본서에는 직전 시험(2022년 33회)의 출제비중을 정리해놓기 때문에 어디에 중점을 둬야할지 알 수 있습니다. 국계법이 12문제로 가장 많고 다른 법들은 6문제씩 출제하는데 농지법만 2문제입니다. 여기서 벌써 어디를 열심히 해야할지 와꾸를 짤 수 있겠습니다.
첫번째는 부동산공법의 기본이 되는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률입니다. 여기서 전체 구조를 잡아야지 공법의 흐름을 알 수 있습니다. 국가계획 – 광역계획 – 도시군계획 이라는 탑다운 방식의 접근을 통해 행정구조라던가 알 수 있습니다. 용도지역, 용도지구, 용도구역을 배우고 건폐율, 용적률 등의 제한이 나오고, 기반시설에 대한 내용도 나옵니다. 온통 제한에 대한 내용이기 때문에 공무원 일을 한 사람들이 이해가 빠를 수 있다고도 말합니다.
여기서 12문제가 나오니까 총 40문제에서 비중이 30%나 됩니다.(12 x 2.5) 여기를 다 맞도록 준비하면 과락 날 일은 없겠지요. 초반이니까 그런 마음으로 가장 많이 반복하게 되는 부분이기도 합니다.
도시개발법은 흔히 1기 신도시, 2기 신도시, 마곡 도시개발사업 처럼 국가나 지자체의 전략 사업에 적용되는 개발법입니다. 최근에 사회적 논란이 되고 검찰이 수사하고 있는 판교 대장동 사업도 성남시의 전략적 도시개발사업입니다. 도시개발법은 스케일이 크고 걸려있는 이해관계가 복잡하기 때문에 절차가 매우 복잡하고 기간도 오래걸립니다. 그런데 제대로 도시가 개발되고 입주가 계획대로 이루어지면 이 사업을 통해서 엄청난 발전과 부가가치가 발생합니다.
성남도시개발공사에 나와있는 추진절차를 보면 굉장히 복잡합니다. 대장동 사업(정식 명칭은 성남 판교대장 도시개발사업)같은 경우 면적 91만 제곱미터에(약 27만평) 사업기간이 2014년~2024년까지에 계획인구 15900명(5900세대)입니다.
도시개발사업은 이미 복잡한 도시가 아니라 허벌판인 농지를 수용 또는 환지 방식으로 진행하는 경우가 많으니까 완전히 새로운 도시가 하나 생기는 개념입니다. 그 효과가 대단하겠지요. 그만큼 고려할 사항도 많고 법도 복잡합니다. 공인중개사 시험에 합격하려면 이것도 꽤나 빠삭하게 알고 있어야 하는 법입니다.
다음은 도시 및 주거 환경정비법입니다. 도시정비사업이라고 하는데 주거환경개선사업, 재개발사업, 재건축사업 세종류의 정비사업에 대해 학습합니다. 위에 도시개발사업이 완전 벌판에서 토지에서 시작해 도로 등 기반시설을 설치하고 빌딩을 올리는 방식이라면 이쪽은 낙후된 기존의 주거 환경을 개선하는 사업에 관한 법입니다. 세개가 각자 차이가 있는데 이름을 처음 들으면 그게그거 아닌가 생각도 드는데요. 암튼 여기서 길게 설명하진 않겠으나 차이가 있습니다.
정비사업 중에 뭐니뭐니해도 가장 핫이슈는 재건축이지요. 재건축사업은 다른 정비 사업들과의 차이점이 기반시설은 괜찮은데 공동주택(아파트)이 노후화되서 밀집되어 있는 지역에 주거환경을 개선하기 위한 사업입니다. 8-90년대의 스타일의 아파트를 용적률을 상향에서 주상복합 아파트로 다시 짓는 모습이 연상되는 그 사업이지요. 필자가 봤을 때는 대한민국 국민의 90% 이상이 재건축한 아파트에 살고 싶어 합니다. (나머지 10%는 도시를 선호하지 않는 사람들로 뇌피셜 가정함;;;) 과거와 다르게 서울 등 대도시에는 정말 살기 좋은 아파트들이 많습니다.
최근에 뉴스에 자주 나왔던 재건축사업은 둔천주공입니다. 대기업 시공사가 무려 4개 회사가 참여하여 총 12000세대를 건설한 올림픽파크 포레온이지요. (뭔가 아파트 이름은 애매하다)
국내 최대 규모 재건축 정비사업인 둔천주공아파트의 경우 많은 논란이 있었는데 강동구 홈페이지에 가보면 현재 이주,철거,착공 단계에 추진 중이고 준공인가와 입주및 이전고시 단계가 남아있습니다. 이 사업의 기록을 보면 2006년 정비구역으로 지정되었고 입주예정이 2025년이니까 정비구역 지정부터 20년 가까이 걸렸습니다.
부동산공법에서는 이 절차에 대해서 자세하게 배우고 시험문제로 나옵니다. 딱 봐도 만만하지 않는 그런, 최소 10년 이상이 걸리는 정비사업 절차들을 공부하게 됩니다. 근데 생각해보면 부동산중개사를 하기 위해서는 자기가 좀 잘 알아야 하는게 공법입니다. 재건축 아파트의 분양권 전매의 중개라던가 이런 것들은 정부의 부동산 정책에 따라 상시 정책이 변할 수 있는 부분이라 공법에 대한 이해도가 필요합니다.
재건축 이슈는 국민적 관심사기 때문에 정비법이 어렵지만 열심히 공부할 가치가 있습니다.
나머지는 인제 싸잡아서 보면 건축법: 건축허가와 건축절차 등, 주택법: 집단 주택(30세대 이상)을 건설하기 위한 사업계획 승인, 절차가 나오고 공동주택(아파트)에 대한 분양가 상한제 등의 정부규제 등의 내용입니다. 농지법은 경자유전 원칙부터 농지의 소유와 이용, 보전에 관한 내용을 배웁니다.
강사 중에는 도시개발법, 정비법 파트로 넘어가기 전에 건축법을 먼저 가르치는 경우도 있는데요. 아무래도 도시개발법 같이 규모가 큰 사업에 대한 문제보다는 건축법이나 주택법이 좀 더 전략적으로 득점하기 유리할 수도 있겠네요. 근데 사람에 따라 도시개발법이나 정비사업이 더 쉽다고 할 수도 있겠고(유경험자라면…) 암튼 공법 자체가 어렵기 때문에 목차를 보면서 이런 고민을 하게 됩니다.
공법의 전략
필자도 중개사 공부를 한개 몇개월 안된 상태라 베이스가 빈약한데 그렇기 때문에 전략적으로 접근하려고 합니다. 일단 베이스는 국계법에서 만들고 건축법,주택법을 택하거나 도시개발법,정비법 이 중 어느 한쪽을 미는게 연관성에 있어서는 나을 수 있겠네요. 그것도 시행규칙까지 내버리면 답이 없긴 한데… 그렇기 때문에 앞쪽의 국계법을 최대한 맞추는 방향으로 잡는게 더 합리적일 수 있습니다.
