공인중개사 민법의 목차
1차와 민법 공부의 어려움
공인중개사 시험의 1차 과목은 민법과 부동산학개론 두 개인데 일반적으로 민법이 더 어렵다고 알려져 있다. 아마 법과 대학을 다니지 않은 대부분의 수험생들에게 맞는 말일 것이다.
필자는 학창시절 민법총칙을 들어본 경험이 있는데, 솔직히 대학시절 호기심에 들었던 것이 전부라 소위 노베이스와 별 차이가 없다. 물론 민법의 학문적인 접근과 수험적인 접근은 각자 관점이 다르기 때문에 법대를 나왔다고 하더라도 중개사 1차 과목 민법을 프리패스 하는 것 같지는 않지만 어쨋든 하나라도 더 들어 놓은 사람이 유리하다는 것은 어쩔 수 없다.
필자의 경우 부동산학개론은 좀 더 수월하게 느껴지는데 경영학부를 졸업해서 경제학이라던가 관련 수업을 많이 듣기도 했고 경영쪽 실무도 했기 때문이라 생각한다. (전공과목은 아니었지만 부동산학 원론 수업도 들었다)
부동산 공인중개사는 젊은 사람들도 많이 따지만 나이가 있는 사람들이 많이 공부하는데 연령대에 따라 공부 방법이 달라질 수 밖에 없다. 부동산 강의에서 한 강사가 남자는 술,담배 여자는 출산이 학습효율을 저하시키는 주범이라고도 하는데, 그뿐 아니라 일단 나이를 먹고 책을 보는 것은 쉽지 않은 일이다.
학생들은 시험을 계속 쳐왔기 때문에 밤새 암기하고 시험을 쳐도 점수가 나오지만 40대 이상의 어른들은 그 정도의 체력과 날카로움이 떨어지기 때문에 조금 더 반복을 하고 천천히 학습해야 한다고도 말한다. 사람마다 학습 효율에 차이는 있겠지만 어느 정도 일리 있는 말이다. 대부분 학원이 중개사 시험의 과정을 1년으로 잡고 2개월마다 최소 1회독이 가능하도록 코스를 짠다.
필자는 딱히 선호하는 방식은 아니지만 (개인의 학습율에 따라 차이가 있다고 믿으니까) 민법에서 만큼은 충분한 시간을 들여 공부해야 한다는 것에는 동의한다. 이거는 노베이스에서 1-2개월 배워서 뭘 할 수 있는 과목은 아니다. 심지어 중개사 민법의 시험범위는 상당히 제한적인 범위에서 내는데도 불구하고 뭔가 풀어내는게 쉽지는 않다.
그래도 한가지 위안은 3월 중순 부터 주택관리사 민법 과목을 공부하기 시작해서 7월 달에 본 시험에서는 과락을 면하고 합격권에 가까이 갔다는 것이다. (약 50점) 주택관리사와 공인중개사 민법의 시험범위는 다르지만 결국은 민법을 이해하면 풀수 있고 이해하지 못하면 풀수 없는 것이다. 주택관리사 민법 문제 중에 그래도 한 40% 정도는 직접 풀려고 노력했던 것 같다. 거기서 한 30% 정도는 풀리는 느낌을 받았으니 소득이 없었던 것은 아니다.
민법의 목차
민법 핵심서는 박문각 김화현 쌤의 책을 보고 있다. 해X스나 다른 학원의 책들도 일부 참고해서 단권화 중인데 기본은 이 책으로 잡고 가려고 한다.
공인중개사 민법 시험범위는 아래와 같다. 4편, 5편 가족법은 빠져있다.
주요 시험범위가 물권법에 집중되어 있다는 것도 특징이다.
민법은 조문 순서대로 범위가 나오니까 거의 모든 책이 목차가 다 같다. 내용도 조문과 판례가 바탕이라 매우 똑같은 것들이 많다. 말만 조금 바꾼 것들이 대부분이니까 어떤 책을 선택하더라도 거기서 단권화를 해나가면 된다. 양이 많은 기본서 보다는 부피를 줄여준 핵심서(필수서, 요약서)를 보면 충분하다.
파트1 민법 총칙에서 시작하는데 중개사 시험은 103조 법률행위 부터 시작한다. 1조부터 102조까지 건너뛰어 버리는데 판덱텐 방식의 민법이라 어차피 왔다갔다 하게되지만 그래도 1조~102조에 들어있는 법원, 신의칙, 자연인, 법인에 대한 내용이 없이 법률행위 부터 시작하게 되니까 거기서 겪는 어려움도 있다.
주택관리사를 공부하면서 1~102조까지는 학습을 한 상태에서 다시 중개사 시험을 준비하니까 조금 더 수업을 듣기 편안한 부분도 어느 정도 있다. 물론 앞쪽 조문을 몰라도 학습 자체를 못하지는 않고 강사에 따라서 필요한 부분을 처음에 설명하고 진도를 나가기도 한다. 처음에 어떻게 진도를 나가냐에 따라서 교수법이 차이가 나기도 한다.
어떤 강사는 계약법부터 설명하고 다시 민법 총칙으로 돌아오기도 하는데 초보자라면 처음에 이해가 되는 포인트가 있는 강사의 수업을 듣는게 좋다. 강의 내용을 100% 이해하지 못하더라도 조금씩이라도 내가 이해하고 있다는 것을 느낀다면 시간이 흐를 수록 민법은 그 안의 내용을 드러낸다. 반면 전혀 못알아 듣겠는 내용은 시간이 지나도 더디고 심한 경우 이해를 포기하는 경우도 있다. (일부 강사는 이거 몰라도 중개사 될 수 있으니까 그냥 버리라고도 한다)
법률행위는 민법의 구구단 공식이라고도 하는데 중개사 시험은 이 부분에 공부를 좀 철저하게 하는 것 같았다. 왜냐하면 중개사의 일이 계약을 중개하는 일이기 때문에 법률행위 그 자체인 계약에 대해서 아주 탈탈 털면서 시작하는 것 같다. 법률행위 공식은 완전히 백지에서 꺼내서 그림을 다 완성할 수 있을 정도로 이해하는게 좋은 것 같다.
대략 아래의 내용을 중심을 그려지는데,
- 법률사실 – 법률요건 (법률행위/법률규정) – 법률효과
- 일반적 성립요건 (당사자, 목적, 의사표시)
- 일반적 효력요건(확정성, 가능성, 적법성, 사회적 타당성)
여기서 이제 개개의 성립요건, 일반적 효력요건들이 시험 문제라고 보면 된다.
예를 들어 성립요건에 당사자는 세가지 능력이 있어야 하는데 첫째 권리능력, 둘째 의사능력, 셋째 행위능력이다. 이 중 하나라도 모자라면 법률행위 성립이 불가하여 [법률행위의 부존재, 불성립]이라고 말한다. 개개의 능력에 대한 것도 물어볼 수 있다. 권리능력에서 태아의 전부노출설이 나올 수 있고, 의사능력에 유아, 주취자 등이, 제한능력자는 미성년자, 피한정후견인, 피성년후견인에 대한 내용이다. 이게 1~30조 자연인에 대한 내용이고 31조이후의 법인의 내용이 될 수도 있다. 조문이 103조 전에 나와서 출제가 그렇게 디테일하게 나오지는 않겠지만 이걸 알아야 법률행위에 대해서 풀로 이해가 된다는 점에서 강사들이 중간중간에 별도 설명도 한다.
주택관리사에서는 이 내용들이 전부 세부적으로 나오는 내용인데 중개사 시험은 직접적인 지문이 얼마나 나오는지는 모르겠다. (필자도 모든 중개사 기출을 풀어보지 못했다;;;)
민법 총칙이 끝나면 그 다음은 물권법, 계약법, 민사 특별법(부동산 관련 법률들)인데 물권법 계약법 둘다 중요한 부분이다. 근데 유치권(동산)을 제외한 모든 물권에 대해 학습하는데 반해 계약법은 15개 전형계약을 전부 다루지는 않고 부동산에 관련한 총칙, 매매와 환매에 대해서 집중해서 나온다. 민법에서도 부동산에 관련된 주제로 시험 범위를 한정 짓는 출제 의도를 이해하는 것은 어렵지 않을 것이다.
공인중개사 민법 과목은 컴팩트하게 줄인 시험범위기 때문에 집중적으로 디테일하게 학습할 필요가 있다.
공인중개사의 실무도 그렇지만 부동산관련 업을 하는 사람들에게 물권이 가장 중요한 파트가 아닐까 싶다. 민법의 다른 파트도 중요하지만 이 물권에 대한 이해도가 높으면 보이는 것들이 많아진다. 최근 많은 사람들이 고통을 받는 전세사기도 물권의 내용에서 이해할 수 있다 (전세의 우선변제) 우리의 상식과는 다른 것들이 많으므로 물권을 배우는 것은 부동산을 실제적으로 배우는 것과 같다.
아직 뭐 아는 것이 많지는 않은데 중개사 민법에 대해서는 여러 주제를 다뤄볼 생각이다. 교과서로만 해석하는 것도 좋지만 실제의 사례들이나 자료들을 함께 보면 더 와닿는 부분이 있을 것 같다.
